新築マンションへの投資は絶対失敗する?気付くべき失敗する6つの原因

不動産投資を行なう人は多くいますが、どのような理由から投資しようと決心したのは人によって異なります。その中でも新築マンションへ投資するサラリーマンは少なくありませんが、その人気の新築マンションへの投資で失敗する人が近年続出していることをご存知でしょうか。

不動産投資をする理由で多くの人が考えているのは、おそらく「家賃収入」という本業とは別の収入口かと思いますが、素人から新築マンションへの投資で成功するのは余程運が良くないと無理か難しいというのが現実です。ただ、そんな現実よりも投資したいという衝動や不動産投資に対して認識が甘いことも見通しが軽くなってしまう原因です。

特にマンションへの投資というのは、保険代わりやフルローンで審査が通りやすいといったメリットの他に、意外と身近にやっている人がいたり、立地が良ければ入居需要や売買戦略も想像しやすいと良い部分ばかりが目立ち、サラリーマンが行なう不動産投資では新築マンションが今もなお人気となっています。

しかし、新築マンションへの投資は、不動産に関わる仕事や不動産経営をしている人であれば絶対にオススメしない物件種別でもあることは意外と知られていません。

これには不動産業者側の問題もあるのですが、今回の記事ではサラリーマンに人気の新築マンション投資で失敗する人がなぜ多くなっているのかについて、原因を解説していきたいと思います。

ほとんど失敗するのに新築マンションへ投資する人が多い理由

不動産業界にいる人間であれば、ほとんどの人が投資するのをオススメしない新築のマンション投資。しかし、実態としては大きくのサラリーマンが投資しており、不動産投資の中でも人気となっています。

そんなにも儲からないのになぜそんなに売れているのか？

この理由の1つに、不動産投資の初心者を狙って安心感や節税効果を誇張する不動産の営業マンや会社が多いことが挙げられます。特に多くの人は価値観として「中古」よりも「新築」に対して良いイメージを抱きがちです。

ただ、実際の実態としては新築よりも中古物件の方が利回りは高く、初期費用やリスクの観点からも素人がいきなり新築物件から不動産投資を始めるのはかなりハイリスクといえます。

不動産投資の経験がなく、身近にも不動産経営を行ったことがない素人からみれば、インターネットを通じてのみの物件選びは不安が残りますし、最終的には不動産会社の窓口で話を聞いたり相談を行なうはずです。

そして、不動産投資は大きな初期費用が必要になるため誰もが失敗したくないうえ、慎重になることから物件選びも長期化する傾向にあり、営業マンに上手く言いくるめられていると気づかないまま投資用新築マンションを購入し、数年経って投資に失敗したと気づくというわけです。

新築マンション投資で意外と知られていない失敗する原因

不動産投資におけるメリットやデメリットは様々あり、多くの内容がインターネットや本で紹介されています。しかし、意外と知られていない失敗の原因もあり、以下の6つは特に注意しなければいけない要因です。

物件価格の下落が早い
基本的に購入価格が高い
物件運用の予測が難しい
節税効果はほぼ得られない
利回りが低く赤字になる可能性が高い
保険代わりとして考えるには不十分

上記6つの中には、不動産投資のメリットとして考えられるものもあります。しかし、実態はメリットと呼べるほど大きな効果や利益がないことも多く、不動産投資における旨味が少ないことが購入後に分かることも少なくありません。

そうなってしまえば単純に得られる家賃収入の大きさではなく、残る利益が減ってしまうことになるので1つ1つが失敗へと繋がりることになります。購入後に後悔しないためにも上記6つの詳細をしっかりと理解しておきましょう。

物件価格の下落が早い

不動産投資において購入価格は気にする人が多い一方、売却する際の価格を気にしているひとは意外と少ないのが現状です。収益用不動産の価格は収益還元法で決まることになるので、年間で得られる賃貸収益が物件の価値を決める際には大きなポイントになるというわけです。

新築マンションの場合には、購入した時点で中古扱いになるため数百万円以上物件価格が下がることになり、短中期での売却益を狙った投資は厳しいのが現実です。特に新築マンションでの投資では、家賃の下落幅が大きいことも物件価値が下がりやすい理由でもあります。

物件価格は年間で得られる家賃収益と物件周辺の平均表面利回りで割り戻すことで決まり、「年間家賃収益×表面利回り=物件価格」で計算することができますが、物件価格を維持したり上げるためには家賃収入を増やす必要があることから入居者の減少を招くことになり、不動産投資の経験がない初心者にはかなり難しくなっています。

つまり、時間の経過ととも家賃収入は下がることから、比例して物件価格も低下しており、不動産投資で最も難しい売却益を狙った運用というのは現実的には失敗の終わることが多くなっています。もちろん、新築物件の中には「新築」という言葉で割高な家賃を設定していることも多くありますが、一人でも退去が発生してしまえば家賃も中古価格になるので初回限定の方法です。

以下は実際の2020年の築年数5年ごとにおける首都圏の中古マンションの成約価格になりますが、築年数の経過とともに物件価格が下落しているのが分かります。

	価格	面積	㎡単価
築0～5年	5,883万円	66.73㎡	88.16万円
築6～10年	5,071万円	67.37㎡	75.28万円
築11～15年	4,484万円	71.34㎡	62.86万円
築16～20年	4,174万円	72.65㎡	57.46万円
築21～25年	3,202万円	68.22㎡	46.93万円
築26～30年	1,884万円	60.58㎡	31.09万円
築31年～	1,904万円	57.14㎡	33.33万円

引用元：東日本不動産流通機構「築年数から見た首都圏の不動産流通市場（2020年）」

このように、新築マンションであれば5年ごとに10％以上の価格下落が発生していき、築年数が経過すると下落幅はさらに大きくなることが分かるはずです。

購入当初は「新築」ということで家賃に関しても多少大きく得ることができますが、退去が発生すれば家賃は下がり、購入金額が大きいことから収益性も低くなることから、不動産投資で新築のマンションへ投資するのはやめておくようにしましょう。

10％以上もこれから下がり続ける家賃や物件価格を考えると、得られる家賃収益から諸経費といったものが引かれるとかなり厳しい運用を将来求められることになります。

基本的に購入価格が高い

新築マンションをオススメできない最たる理由の1つに挙げられるのが、基本的に購入価格が割高という点です。新築マンションでは、基本的に割高である賃料設定をもとに物件価格を算出しており、広告費も上乗せされていることから購入する投資家は前途で説明した物件価格以上に損をして購入する羽目になります。

これは、新築マンションでは「新築」ということで賃料も高めに設定できることから、「新築」ならではの入居実績がないなかで設定された賃料ということを考えれば、退去が発生してしまえば入居実績のなさから賃料下落が余儀なくされてしまいます。

そうなれば、購入後に現家賃をもとに算出される物件価格から数百万円も価値が短期間で下落することになり、金融機関から借り入れたローンを返済する速さよりも価格が下落する速さの方が上回るということが発生します。こうなれば、赤字になることが多く、入居者需要も少ないと考えられることから、マンションを売りたくても物件価格と残債学の差分を手出ししないと返済できないという塩漬け状態に陥る可能性が高くなります。

そして、そういった新築マンションというのは投資効率や利回りといった投資家が求めるものよりも、ブランドイメージなどの付加価値を追求していることが多く、広告費が多くかかりがちです。

特にこういったブランドイメージを良くした物件を売りたい業者からすれば、「頭金不要」「イメージの良い都心物件」という人をターゲットに考えていることが多く、不動産投資に関する知識を持っている人ではなく初心者に向けとして新築という良いイメージと価値観をたくみに使った営業を行なうことが多くなっています。

そのような受動的な人には、当然良いイメージで売り込むための費用を多くかけて知ってもらうことで集まるため、広告費も高くなり、新築のワンルームマンションの広告費は概ね3割といわれています。また、なかでも最も大きいのは営業マンの歩合で、物件価格の40％になるケースもあるほどです。

物件運用の予測が難しい

不動産投資で物件を購入する際には、必ず収支の計算を行なう必要があります。ただ、中古マンションと違って新築物件には貸し出していた実績がないため、物件購入後の運用予測が難しくなります。

例えば中古マンションの場合、毎月の家賃収入だけではなく賃貸需要や入居者数、空室発生後の空室期間といった細かい運用過程の情報を知ることが可能なため、おおよその運用収支を考えることができます。しかし、新築マンションでは初期段階では空室リスクが少なくとも、それが長期的に考えて維持できるのか？賃料はどの程度下がるのかといった推測をすることが困難なため、情報という部分でも新築物件はリスクが伴います。

中古物件でも収支を継続できるというわけではありませんが、それでも空室率や賃料といった過去のデータがあれば参考にしやすく、現実的なシュミュレーションを組むことができるのも事実です。特に初心者はそういった将来的な視点が足りないことが多いため、知らない土地での新築物件の購入には慎重になっておきましょう。

節税効果はほぼ得られない

節税効果は不動産投資で得られるメリットとして紹介されることも多く、ある程度の年収がある初心者投資家の口説き文句としても多用されます。しかし、年収が900万円以下の人の場合には節税効果は薄くなっており、これはマンションにおける建築構造から減価償却期間が長いことが多く、毎年受けられたとしても税還付は10万円程度になります。

そのため、もしもあなたが「節税」という提案を受けた場合には、受け取った収益のシュミュレーションを見てみましょう。もしも大きく会計上赤字をとれていれば、雑費を経費計上している可能性があるため注意が必要です。

雑費の経費計上は不動産投資特有のメリットではないため考慮するべきではなく、不動産投資の雑費で費用計上額は物件価格の2％といわれているため、ワンルームマンション投資などでは雑費の金額が大きすぎると税務調査が入る可能性が否定できず、追微課税受けることにもなりかねません。

もしも不動産投資で高い節税効果を実現したいのであれば、逆に減価償却期間が短くて減価償却費がとれる物件、そして所得税率が高い投資家というどちらか2つの条件を満たす必要があります。

利回りが低く赤字になる可能性が高い

人気である東京23区の新築マンションでは、利回りの相場が3％〜5％となっています。さらにここからローンへの返済額や管理費用といった経費を引けば残る純利益はほぼなくなるか、あるいは赤字になってしまうことが多くなっています。

新築マンションの場合には新築ということもあり物件価格が高額で、さらに前途で説明した広告費や営業マンへの歩合といったことから、収益性が低くなっています。しかし、営業マンから初心者へのセールストークとして月々が赤字であったとしても保険代わりになるため、保険料の支払いをしていると考えるように誘導する傾向があります。

ただ、賃貸経営においてキャッシュフローが赤字というのは失敗していると判断できる材料の1つです。不動産投資は1つの事業ですので、事業で毎月赤字続きだと非常にまずい経営状態だと誰でも理解できるはずです。もちろん、自分自身で赤字を賄っても余裕が生まれる人であれば問題はないかもしれません。

しかし、こういった賃貸経営が長期間続けば、新しい物件を購入したくなっても融資が金融機関から受けられなくなってしまい、赤字改善のための収支の見直しや対策も行えずに身動きが取れないこの状況は不動産投資における最悪のケースの1つです。

保険代わりとして考えるには不十分

新築のワンルームマンションの営業では、収益性の低さを保険の代わりとして認識させることも多々あります。例えば、ローンの支払いが完了すれば家賃収入はすべて自身の収入となるため年金代わりといったり、売却した際にはまとまった利益を得られるため退職金代わりといった形です。

これらは年金保険や生命保険の満期保険金などの代用として伝えられることから、収益が低かったとしても将来を見越して保険代わりだと言われれば納得してしまう人も少なくないはずです。

しかし、新築でワンルームマンションを購入したからといって保険代わりとして完璧に機能するわけではありません。

これは、ローンの支払いが終わったとしても管理会社に管理費用や修繕積立金を支払う状態は継続されるためであり、退去後の入居者入れ替えの際には原状回復費用や入居者募集の広告費を出す必要があるためです。それに加え、ローンが支払い終わるということは数十年は経っているため、築年数を考えると物件に発生する痛みなどから突発的な修繕も考えられ、家賃収益だけでは全て補填するのが難しい大規模修繕が必要になる可能性も否定できません。

こう考えれば、老後などの年金保険代わりとして考えるには不十分です。

また、ローンを完済したうえで物件を売却すれば手元にまとまった資金が入ってくるのも事実ですが、その頃には築年数から市場価値の低下は避けられず、ローンの完済期間までに発生した赤字や入退去によって発生した費用を考慮すれば退職金代わりとしてはかなり不安が残る額になってしまいます。

こういった所有するかもしれない不動産物件の将来を見通して考えてみると、月々の収支が多少赤字でも大丈夫というのかなり危険だと分かるはずです。

ワンルームマンションであったとしても、購入の際には数千万円の借り入れを行なうことになります。そのうえで急遽修繕が必要になった際には支払う額も増えてしまうため、赤字の可能性を省みるとかなり大きなリスクのはずです。

単純にそういった目的で不動産投資を考えるのであれば、月々1万円や2万円と支払って将来保険金を貰える保険を選択した方が最適な資産計画となるので注意しておきましょう。

実際に新築マンションの購入した失敗した人達

ここまでの内容で、人気でありながらも失敗する人が多い新築マンションの理由をお伝えしました。次は、実際に新築のマンションを購入した後に失敗に気づいた人達の事例についてご紹介したいと思います。

実際に細かいシュミュレーションを行っていれば未然に防げたことや、知っていれば別の投資先で運用していたと後悔してしまうことがないためにも、どのようなケースで新築マンションの失敗が発覚したのかを知っていきましょう。

事例①複数の新築マンションを所有した結果

所得が高いサラリーマンの多いのが、多忙ゆえに知識や情報収集をせずに新築マンションを購入するといったケースです。不動産投資は節税効果があるといったメリットは有名ですが、詳しい詳細について理解されている人は意外と少なくありません。

特に今回の場合、同僚や知人が新築マンションの投資を取り組んでいることを知って都内の新築マンションを2戸購入した結果、ほとんど節税効果を得ることができずに疑問に感じていたことから発覚しました。

新築区分マンションでは節税はできませんが、不動産会社からの収益シュミュレーションではお会計上赤字が発生することで可能だと認識していたようです。しかし、実際には営業マンが紹介したシュミュレーションでは経費計上できて節税効果が高いといっていた内容には「雑費」が含まれていたこともあり、節税効果が得られないことが分かりました。

これは、前途でも解説したように減価償却費を利用することで出費が発生していなくても経費計上できる仕組みですが、減価償却期間の長い新築マンション（RC造や鉄骨造）では節税することができませんので節税メリットは得られません。

所得が高い人の場合には、ある程度気持ちの余裕があるためか知識やシュミュレーション不足が目立ちますが、営業マンの言うことに疑いを持つことがなく、節税効果を大きくできるという提案で3戸目や4戸目の新築マンションへ買付証明書を入手しようとしていただけに、かなり焦ったようです。

実際には節税効果を発揮するのであれば、新築ではなく中古物件などの一棟アパートを購入していくようが節税効果は高いため、初歩的とも言えるミスですが、所得に余裕があるサラリーマンや仕事が多忙な人ほど慎重に行うようにするのが重要です。

事例③熱心な営業マンの勧誘を断りきれず発生した収支マイナス

安定した職だといわれる公務員であっても、将来を見越した余裕のある資産設計を考えるものです。その場合、運用先が不動産投資であるというのは珍しくありません。

しかし、今回の事例の場合、営業担当者に熱心に勧誘されて断りきれずに購入した結果、購入から数年経過した後に毎月１０万円のマイナスとなり、現状の苦しさから改善を考えていました。

新築で購入した際には熱心な営業トークと「新築」という言葉、また都心の物件ということもあり家賃も安定していると考えて3室の購入を行いましたが、新築プレミアムもすぐになくなり、所有物件の家賃が大幅に下がる事態が発生。

その結果、どんどん収支のマイナスが拡大していき、家計にまで影響を及ぼすことになったそうです。最終的にはローン残高と売却額の差額である損失８００万円が発生したうえで売却したようですが、仮にこの資金を用意できなければ損切りできずにマイナスが更に膨らみ続けることになったので、苦渋の決断だったはずです。

修繕積立金の予想外な値上がり

次に紹介するのは、将来の年金対策の一環としてマンション投資に興味を抱き、長期的な保有を前提に収支シュミュレーションを丁寧に行って購入したサラリーマンの人です。

特に初心者の場合には不動産における基礎知識やシュミュレーション不足が多くの失敗原因になっていますが、今回の場合ではそういった初歩的なミスがなく、問題なく想定した利益を得られるはずでした。しかし、購入してから数年が経過した後に管理組合から修繕積立金を5000円値上げする通知が届いたそうです。

この方自体は参加したことがない総会で決まった事もあり、管理組合の総会で修繕積立金の値上がりを知ったのは可決された後であり、後々話を詳しく聞けばさらに将来的に修繕積立金の値上げが検討されているとのこと。

「新築」というのは販売しやすいように修繕積立金を安く抑えられており、当然新築ということは修繕にかける経費も中古物件に比べると少なくて済むというメリットは確かにあります。しかし、新築ということは今後発生する修繕費用も大きくなることが予測され、築年数に比例した高くなっていくということでもあります。

実際のこの方はローンを完済する数十年近く想定外の負担が増えることになり、長期修繕計画次第で将来値上げされる金額も未知数なことから、老後の負担がさらに大きくなる可能性があると後悔したそうです。

「新築」という言葉は一見良いように聞けますし、メリットもあります。しかし、不動産投資に限っては見越しておくことが難しい不安材料を生むという可能性も否定できず、入居者実績や修繕費用の値幅なども分かっていないため、後々マンションの規模によって大きな修繕積立金が発生するかもしれないと考え、シュミュレーションに加えておくようにしておきましょう。

不動産投資を失敗しないために必要な自己判断

新築マンションにおける不動産投資では、年収が400万円を超えるサラリーマンであったり大手企業勤務の人であればフルローンで審査が簡単におります。価格も購入地域によっては2000万円〜4000万円とローンを組めば行えることもあり、不動産投資の知識があまりないまま気持ちが先行して物件を購入してしまうようなサラリーマンが多くいます。

また、「新築」「都内23区」「フルローンで初期費用がほぼない」「節税効果が得られる」「年金対策の1つとして」という営業マンの口説き文句に「確かにそうかもしれない…」と感じてしまう人も少なくないでしょう。ただ、実際にその言葉に納得して購入を迷っているようであれば、まだ不動産投資を始めるための知識が不足しているといえます。

もちろん、不動産投資においてこれら全ての言葉が否定できるわけではありませんが、それでも少し学んだだけで得られる知識だけでどんな資産形成も成功するのであれば、これだけ失敗談も多く広まってはいないはずです。

必要なものでは、その知識をもとに想定外なことも見通して自己判断でシュミュレーションを行える知識です。これらは不動産投資だけに限った話ではありませんが、特に新築マンションでは失敗する可能性が高く、長期運用だからこそ想定が難しい事も新築であれば不透明な情報も多いため、軽い気持ちで新築のマンションへ投資を考えるのはやめておくようにしましょう。

もちろん、投資先や条件が異なれば話は違ってきますが、現状の日本の不動産投資では新築マンションへの投資は非常にリスクが高く、不動産業者とも利益相反とも取れるような構図に図らずもなってしまっていることもあるため、自身で投資物件の候補を決められる知識と情報収集を心がけておくようにしてください。

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