これから本格的な資産運用を考えている初心者にとって、候補の1つとして挙がることが多いのが不動産投資です。不動産投資は、金投資や積立投資、外貨取引や株式投資などと違い、現物資産で継続的な利益が発生することから人気で、投資した資金がゼロになることがないことも運用経験がない人からすれば安心できるでしょう。
もちろん、最初の頭金として少なくない金額が必要になりますが、最近ではその頭金もかなり抑えて始めることができます。また、貸した物件の賃貸が収益として発生すれば、返済額を顧みても毎月プラスとしてそれなりに利益を受け取ることができるのも魅力の1つです。
しかし、実際に不動産投資に興味があっても、不動産投資全体の内容を把握するのは難しいので不安も大きく、検討していても始めるのを躊躇っている人も多いのではないでしょうか。
今回の記事では、不動産投資の流れを初心者向けに説明していきたいと思います。不動産投資の全体像を理解しつつ、少額資金で始められる不動産投資を知り、初心者でも成功できるように正しい始め方を知っておきましょう。
不動産投資の基本的な5つの流れ
不動産投資の経験がない初心者の方からすれば、イメージとして頭に思い浮かぶのは「不動産を選んで購入し、賃貸収益をもらう」という漠然としたものがあります。ただ、不動産は安くはない買い物ですし、取り敢えず銀行やメールの案内、ポストに入っていたパンフレットを頼りに勢いで始めてしまうようなやり方では、長期的な運用資産なだけに長い期間損をすることにもなりかねません。
そのためにも基本的なことですが、不動産投資の流れをしっかりと把握することは大切であり、意識する必要があります。不動産投資では基本的な流れとして以下のような5つの流れで別けることができます。
- 投資手段と目標の設定
- 不動産投資のメリットとデメリットを理解する
- 投資物件を選ぶ
- 投資物件を契約
- オーナーとして運用・管理
よくよく考えてみれば投資する前に考えなければいけませんが、意外と初心者の人は見落としがちです。また、何のために不動産投資をするのかといえば、やはり目的は違えど今ある資産を増やすためのはずです。
投資目的がブレずに余計なリスクを抑えるためにも、この流れを1つずつ説明していきますので理解しておきましょう。
流れ①投資手段と目標の設定
不動産投資を始めるにあたって、例え慣れた不動産投資家でも「投資額」「不動産投資で狙う収益」「キャッシュフローを得るまでの期間」といった投資手段と目標の設定を明確に決めることが大切です。
投資において目標額や運用元本を決めて運用プランを考えることで、将来発生する可能性のあるリターンや自身の資産で許容できるリスクを知ることができるためです。これはリスクとリターンが相互関係にあるためですが、インカムゲイン(不動産での家賃収入など継続的に受け取れる収益)を一度得るだけではなく、それを継続させることが不動産投資に関わらずどんな投資でも重要だからです。
投資元本を抑えて狙う収益を大きく求める場合には、利回りの高い物件を選択する必要があるためリスクになります。また、入居者が空いて賃貸収入がない期間では大きな痛手になるので、そういった部分のリスクにも考慮したうえで目標設定を決める必要があります。しかし、投資資金に見合うだけの収益を求めるのであれば、リスクを抑えつつ価格変動に動じることは少なくなります。
今保有している資産を含め、投資した不動産などがどのように変化して対応していくのかを事前に考えておき、ポートフォリオを定期的に確認して調整することが重要です。
流れ②不動産投資のメリットとデメリットを理解する
不動産投資に限った話ではありませんが、どんな投資にもメリットとデメリットが存在します。そのため、最低限の基礎知識は理解しておかなければ、大きな投資だけに将来的なライフプランで目標額に到達できない可能性も高くなります。
例えば、不動産投資では相続対策やインフレ対策にも効果的であり、安定した収入の確保もできますが、建物の老朽化や空室リスク、金利リスクなどのデメリットもあるので事前に調べておくことが重要です。
もちろん、最初は理解できない言葉やイメージしづらい内容もあると思いますので、不安なことがあれば不動産会社に質問したり、不動産投資を経験している人に聞いたりと、積極的に疑問を解消していくことも重要になります。ただ、投資に関する運用方法や考え方は投資家次第で異なるので、周りの意見を取り入れすぎずに自身の運用資産や物件に合った投資法や考え方を参考にできるようにしましょう。
流れ③投資物件を選ぶ
不動産投資を始めるために最低限の知識を身につけ、準備を整えたら次は投資物件を選びます。といっても、特定の物件を選んですぐに購入というわけではなく、「投資物件の判断基準を事前にリストアップ」してその基準に見合った物件候補を選んでおくことが重要です。
投資物件は、十数年に渡りあなたに家賃収入をもたらしてくれますが、同時に返済も同時に行わければいけません。しかし、市場に出回っている物件はかなりの数がありますので、不動産投資の経験がない初心者が選ぶには情報が多すぎて判断ができずに購入までに時間がかかる傾向があります。
そのため、あなたが不動産投資で最も重視したい項目を事前に決めておき、複数の物件候補で迷った際には判断基準に沿って物件を選ぶようにしておきましょう。
投資物件を選ぶ際に判断基準とするものは投資家によって異なりますが、具体的な例を挙げると入居希望者が求めるものを基準に設けることが重要です。例えば、「利便性(近くにスーパーがある、駅チカ)」「快適性(ロフトがある、間取のバランスが良い、キッチンが綺麗)」といったものを重視して物件を借りる傾向が強くあります。また、物件を借りる際には実際に下見をするのが当たり前ですので、「車道に近くて騒音が気にならないか」「女性なら安心できる治安や階数か」といった細かい要素も借りる側からすれば非常に重要になってきます。
投資物件とは長い付き合いになるので、資料だけでは確認できない情報もしっかりと把握し、入居者目線に立って考えることが何より大切だと覚えておきましょう。
流れ④投資物件の購入と契約
あなたの判断基準に見合う物件を選ぶことができれば、次は購入と契約です。ここで注意しなければいけないのが、あなたが気に入った物件は必ずしも契約できるわけではないということです。
なぜなら、不動産投資を行っているのはあなただけではありません。つまり、あなたと同じように考えている投資家が先に購入してしまう可能性もあるわけです。
特に判断基準をすべて満たす物件などでは、他の投資家からも評価されている可能性があり、競争率が高くなっているため最終的な判断が遅れてしまって先に契約されてしまったというケースもあるでしょう。
不動産売買では、複数の購入希望者がいる場合には申し込み順、つまり早いものがちで契約が進むのが一般的です。そのため、気に入った投資物件があれば、なるべく早く申し込めるようにしておきましょう。
不動産売買では複数の購入希望者がいる場合、申し込み順に契約が進むのが一般的。したがって、気に入った物件はなるべく早く申し込みまで進めるようにしましょう。
また、実際に投資物件を購入する権利を得た後は、契約に移ります。不動産売買契約の締結をする前は宅地建物取引士による重要事項説明書の交付と説明があり、投資物件に対する権利関係の説明を受けることになります。ここで注意する必要があるのが、宅地建物取引士この説明を何度も行っているため、作業的な説明をされることが多く、初めて不動産を購入する投資家は重要な内容を聞き逃してしまう傾向がありますので、聞き逃した部分や疑問な店があればその都度聞き直すようにしましょう。
流れ⑤オーナーとして運用・管理する
投資物件を購入した後は、入居者に貸した賃貸を収益とすることができます。ただ、それは入居者の有無に左右されることを忘れてはいけません。入居者の有無は不動産投資のリスクでもあり、入居者がいない空室の間は収益がありません。
それでも返済は待ってくれないため、入居者が退去したりして空室が続くような状況でも物件のオーナーとして運用と管理をする必要があります。最近では空室になった際の賃貸保証がありますが、それでも賃貸を満額支給してくれるわけではなく、保証料の負担も発生するので気をつけなければいけません。
購入した際に入居者がいなければ、不動産会社に依頼して入居者を募集する必要もありますし、老朽化対策や設備の点検など、オーナーとして賃貸契約した人が快適に暮らせる環境を維持する必要があることを覚えておきましょう。
不動産投資はいくらから始める事ができる？
不動産の購入といえば、かなり高額になるイメージを持っている人が大多数でしょう。「2000万や3000万、あるいは1億ぐらいは必要かも？」なんて具体的に知らないからこそ、実際にイメージする不動産投資の資金は青天井です。しかし、実際に不動産投資はいくらぐらいから始めることができるのでしょうか。
次は、実際に不動産投資で必要な元手についての一般的な目安と少額で始めるための方法について解説していきたいと思います。
一般価格は投資物件の2割～3割が必要
一般的に不動産投資において、必要になる資金は投資する物件の約2割〜3割程度だといわれています。例えば、1000万円の投資物件を選んでいる場合には200万〜300万円が必要なるわけです。
これは、融資を受ける際に物件価格の2割〜3割程度の頭金が必要になることが多いためです。また、これに加えて初期費用などもプラスされますので、多少多めに資金を用意しておくことをオススメします。ただ、実際には「借り主の年収」や「投資物件の担保評価」なども融資する金融機関からすれば評価対象になるので、求める頭金の額は変化します。
条件によってはフルローンを組むこともできますが、レバレッジ(自己資本を増大させることなく他人資本の増加によってビジネス規模を拡大させること)効果を用いて元手となる投資資金が少なくとも多くの利益を期待することが可能です。
実際に不動産投資を検討している人の多くが、大きな自己資金が必要になると思っているかもしれませんが、現実的には運用資金が少額でも始めることができます。そのため、積立投資のような不動産投資に近い投資期間の長い運用方法を行い、発生した収益を頭金にして2つ目の資産運用として不動産投資を始める30代や40代の人も沢山います。
次は、実際に不動産投資を少額で始める具体的な方法について解説していきたいと思います。
「レバレッジ」を有効活用して少額から運用
「レバレッジ」という言葉は様々な投資で使われますが、不動産投資における「レバレッジ」を使った方法とは、不動産を購入するための自己資金を最小限に抑えつつも金融機関から融資をしてもらい、少ない元本で多くの家賃収入を得るやり方です。
金融機関では、株式や債券、外貨など多くの金融商品を取り揃えていますが、これらに対して投資資金を融資するということありません。しかし、不動産に対しては融資が可能となっており、年収や資産、勤務状況などの属性によっては年収の10倍〜20倍の融資を受けることも珍しくありません。
仮にレバレッジ利用しない、つまり金融機関から融資を受けずに不動産投資を行って1000万円の物件を購入したとします。その場合の年間の家賃収入が100万円。しかし、金融機関から融資を受ければ、自己資金が1000万円あれば3000万円前後の融資を受けることができるので、合計すると4000万円の物件を購入することができる事になります。
そうなれば、年間の家賃収入の400万円になるので、そこから返済する額を考えても多くの収益を残すことができます。
こういった形で、元手になる運用資金が同じであったとしても、レバレッジを活用した不動産投資の方が多くの収益を得ることができるので、不動産投資を始める人の多くは融資を受けているのが現状です。
元本ゼロでも不動産購入？フルローンを利用する
いくら資金が投資物件の2割〜3割といっても、決して安い投資額ではありません。
将来のことを考えればできる限り手元の資産を残しておきたいと考える人も多いはずです。また、現在別の運用や貯蓄している最中で、元手が不足しているという人も少なからずいるでしょう。しかし、不動産投資では、ルローンを利用することで元手になる資金が無くても始めることができます。
フルローンとは、頭金なしで投資物件の購入代金全額を金融機関の融資で賄うことを指しています。
フルローンを利用すれば、一般的に必要なるといわれている購入資金の2割〜3割の資金も必要なくなり、あなたが用意する運用資金は「不動産取得税」「登記費用」「ローン保証料」の3つの初期費用だけになります。初期費用に関しては、物件価格の約1割り程度になるので、フルローンを利用した投資でも全く資金が必要ではないわけではありませんが、不動産投資における初期投資額をかなり抑えることが可能になります。
このフルローンを利用して不動産投資を始める方も非常に多くいますが、デメリットもあるのでリスクを把握したうえで判断するのが重要です。次はフルローンを利用した不動産購入に関するメリットとデメリットに関して解説していきたいと思います。
フルローンで不動産投資を始めるメリット・デメリット
不動産投資で必要になる資金は、物件に関わらず高額です。一等地にある物件を選べば数千万円かかりますし、数億円なんていう物件すら存在しています。そのため、不動産投資をする場合には金融機関から融資を受けてローンを組んで物件購入することが一般的になっています。
しかし、フルローンを利用した場合のメリットとデメリットはなんでしょうか。
一見すると資金がなくても始めることができるため、初心者にもぴったしの方法のように思えますが、メリットがあるということは当然デメリットもあるということです。もちろん、返済に関するリスクは一番に思い浮かべやすいですが、それ以外にも注意することはあり、フルローンを利用した不動産投資のメリットとデメリットもきちんと把握しておかなければ、何年、何十年も返済に苦労する事になりかねませんので注意が必要です。
メリット①資産を維持しながら自己資金を確保できる
いきなり大きな金額を投資してしまうのは不安になるはずです。しかし、フルローンを組むことであなたの資産を手元に確保したまま不動産投資を行うことができます。
もちろん、抱える負債のことを考えて総資産と言う見方をすれば変わってきますが、それでも万が一お金が必要になった際に動かせる資産がないよりかは、やはり少しでもトラブルに備えられる程度の資産を残しておきたいと思うはずです。
フルローンで行う不動産投資では手元の資金を残すこともできるので、購入物件のリノベーション費用や広告宣伝費に充てて空室のリスクを減らしたりすることも可能です。また、空室に対する不動産のリスク対策にもなるでしょう。
このように、フルローンでは、頭金を支払った場合に比べると投資物件を購入した後の選択肢を広げることができるので、気持ち的にも余裕が生まれます。
メリット②レバレッジ効果を最大化できる
不動投資では他の投資と違って金融機関から融資を受けることが可能です。つまり、フルローンを活用して頭金を払うことで、レバレッジの効果を最大限に高めることも可能になります。
改めてフルローンのメリットとしてレバレッジ効果を説明していきますが、フルローンを利用することで本来投資予定以上の資金を投資でき、その分の年間収益も多くなるため同じ金額の自己資金や利回りであったとしても、借り入れを合わせれば倍々にすることができます。
例えば、東京の平均賃貸は約6万円となっていますが、1000万円で利回りが5%の物件に投資すれば、年間収益は60万円になります。
しかし、自己資金を頭金にして3倍を融資してもらい3000万円の物件を購入すれば、年間の収益を180万円にすることが可能です。同じ金額の自己資金や利回りでも、借り入れを合わせることができれば、収益はそれに比例して伸ばしていくことできます。
つまり、2000万円の利息が年間3.6％かかり72万円を返済したとしても、108万円手元に残るので自己資金のみの場合より年間収益を多くできます。このように、フルローンの方が圧倒的に大きなレバレッジ効果を得ることができるわけです。
デメリット①返済する際の負担が増える
フルローンで不動産投資を行うデメリットは、頭金を用意せずに行うため毎月のローン返済額が大きくなってしまうことにあります。また、返済期間も長期化する傾向があるので注意が必要です。
ローンの返済額を入ってきた家賃収入から支払っていくのが不動産投資の一般的な流れですが、返済金額が大きければ家賃収入だけでは不足してしまい、返済ができないという事態になる可能性も考えられます。つまり、空室になった際や修繕の必要性が保有している物件で発生してしまった場合には、すぐにキャッシュフローが悪化することになるので、自己資金を取り崩すハメになるわけです。
自己資金があまりない場合には生活が苦しくなってしまったり、せっかく購入した不動産を売却しても返済しなければならないローンが残ってしまう場合もあるので気をつけておきましょう。
デメリット②金利が上昇するリスク
現在日本では長年低金利が続いています。しかし、正策や経済状況によっては金利が上昇する可能性もあります。こうなれば、フルローンが逆に足を引っ張る形になってしまい、毎月の返済額が大きくなってしまったり、返済期間が長引くことになります。
金利が上昇すると支払う利息も大きくなるので、総返済額が膨らむリスクが発生します。ただ、「金利がいつ上昇するのか？」というのを予測することは非常に困難なので、万が一返済期間中に金利上昇が訪れてもいいようにリスクヘッジを行うことが重要です。
デメリット③金融機関の審査が厳しい
お金を貸す金融機関からすれば、フルローンは大きなリスクになります。もしも返済が遅れたり、不動産投資が失敗して融資した資金を回収することができなくなってしまえば大変ですので、多くの金融機関が融資をする際には慎重に審査を行います。
当然ですが、頭金を入れた場合の融資に比べてフルローンを組んだ融資の審査の方が厳しく評価されるのは言うまでもありません。ただ、逆に審査が通るということは、貸し手側の金融機関からみても「この投資物件なら資金の回収は可能だろう」
ルローンのデメリットは、「利息額が多くなって実質利回りが下がること」と「利息額が多くなることで全体の返済金額が上がってしまうこと」です。
利息が多いとローン返済額が多くなり、手元に収益があまり残らないことが想定されます。フルローンで不動産投資を始めるときは、利回りと金利の差を確認しましょう。
また、返済に困る恐れがあるのは、余裕資金が少ないケースです。手元の現金が少ない状態だと返済はもちろん、突発的なトラブルに対応することが難しくなります。ローン返済額の半年分程度の自己資金は手元に残しておくとよいでしょう。
少額資金で不動産デビュー!! オススメの投資物件3選
何かと大きな額が必要になる不動産投資ですが、長期返済を抑えつつも不動産投資におけるリスクを軽減するために少額の資金で不動産投資を行いたい人にオススメなのが以下の3つです。
- 区分マンション
- 地方物件
- 築古物件
それぞれの特徴をお伝えしていきますので、少額で投資できる理由や注意すべきポイントを理解していきましょう。
区分マンション
少額から始めることができる初心者にもオススメなのが区分マンションと呼ばれるものです。これは、マンション一棟に投資するのではなくワンルーム1室に対して購入していく方法で、価格が抑えられることからサラリーマンの副業としても人気になっています。
中古のワンルームであれば、1000万円〜3000万円程度で、中には1000万を下回る物件価格のものもあります。アパートやマンション一棟へ投資するのに比べると融資がも少なくて済みます。返済額も抑えることができるため、余裕と安心を持って運用できるのが最大のメリットです。ただ、ワンルームだとしても、空室リスクは存在しますので、安いからといって投資物件を雑に決めないようにしましょう。
地方物件
地方物件は、都心と比べると販売価格が安いのでフルローンを組んで不動産投資を行ったとしても、安定した運用を行えるメリットがあります。ただ、人口が少なすぎる賃貸需要が低いというデメリットもあるため、選ぶ地方物件の情報もしっかりと調べておきましょう。
地方物件では、物件近くの需要や地域の一等地の物件を探しつつ、新しいマンションなどの競争物件が供給されやすいため注意が必要です。立地や建物が良い物件がなくても住む人が少ない場合には、かなり良い条件で譲渡してもらえることもあるため、地方物件にはまだ見ぬお宝物件も存在します。
そのような地方物件を見つけるためにも、その地域の不動産業者の情報をしっかりと把握しておくこともポイントになります。
築古物件
築古物件の特徴は物件価格の安さにあります。成功するためには立地条件が非常に重要になりますが、賃貸需要が見込めなければ非常にリスクが大きくなるため注意が必要です。
築古物件では、入居者が見つからないことが多くなっていますが、リフォームやリノベーションなどで魅力的な物件に変えることもできるため、その地域に住んでいる人の年代などから好みそうな修繕を行うことも大切です。ただ、賃貸需要に合わせたリフォームができなければ失敗に繋がることもあるため、リフォームに関する知識や下調べが重要になります。
築古物件は立地条件だけでなく将来性も投資物件に求められるますので、失敗しないようにリフォームや修繕にかかる費用についても合わせて考えておきましょう。
初心者が不動産投資で成功するためのコツと注意点
不動産投資では大きな資金は必要なものの融資を受けることでゼロから始めることもでき、現物資産なため資産価値がなくなることがないため初心者にも人気の投資です。ただ、投資を成功させるためには実際に物件を購入する前の準備は非常に重要になります。
何の知識もないまま不動産投資を始めるのは、それだけで大きなリスクといってもいいでしょう。また、実際に投資物件を購入した後も修繕や管理などオーナーとして行わなければいけないことはあり、簡単そうにみえて安定した収益を得るというのは難しくなっています。
そのため、まずは不動産投資に関して少しでも良いので勉強しましょう。
不動産投資で必要になる初期費用や税金、投資開始後に必要なる管理や資金など、専門用語以外にも不動産での運用に必要なことを学び、正しい投資方法を行うことが必要です。
世の中には、「稼げる」「簡単」「儲けやすい」といった素人を狙った言葉が多くありますが、お金を増やすことだけを夢見ているだけでは実現しません。ただ、不動産投資に関する税金の仕組みや最低限の知識をさえ身に着けていれば、それが本当に役立つ情報なのかという事は判断できるようになります。
そして、いきなり大きな資金を使って投資し始めるのではなく、あなた自身の資産や年収などを考慮したうえで、運用目的や目標に合わせた投資をできる事が重要です。
不動産投資を始めるのには、動機や目的があるからかと思いますが、「老後資産への備え」「現役世代のうちに不労所得を作りたい」「効率的な余剰資金の運用」といった運用を始めようと思ったのか忘れずに目標設定することは、初心者が勉強し始めると忘れてしまいがちになっていることですので注意するようにしてください。
それを忘れてしまい預金額が少ないのに高いリターンを狙ってしまえば、かなりの情報と知識が必要になりますし、最終的な目標資産を定めずに「物件の選定」や「融資の有無」を決めてしまうと、投資戦略が当初決めていたものの大きくズレることになるうえ、全く損益が合わなくなってしまうことにもなりかねません。
そのため、最初は大きな利益をあげようとせずに、無理せずに少額からスタートするのが初心者にはセオリーといえるでしょう。また、不動産投資については不動産会社に相談することも可能ですので、不動産会社を利用する際には顧客の立場で物件を探して紹介してくれる業者を選択するのが重要です。
そして、優良な不動産会社は不動産投資における将来的なリスクや失敗例に関しても忘れずに教えてくれます。
そういった業者も上手く活用しつつ、上手く自身の決めた条件に該当する物件を見つけるのが最適な方法になりますので、不動産投資を検討している人は、まずは少しずつ知識をつけて相談や情報収集から始めてみるのはいかがでしょうか。
Comment On Facebook