不動産投資を行うために物件選びをしている人や情報収集をしている人は多くいますが、その中でも既に貸し出されている物件の所有者になるやり方をご存知でしょうか。
既に賃貸で入居しているということは入居者探しを行って一人ずつ入居してもらわなくてもいいため、購入した時点で家賃収入を得られるうえ、入居者を見つける人数は少なくて済みます。こういった入居者のいない空室物件から始めなくてもいいという点は不動産経験のない初心者からすればかなり魅力的です。
一棟アパートやマンションの場合には、いずれかの部屋に入居者がいることになるため基本的に所有者から物件を購入する形になります。これを「オーナーチェンジ」と不動産業界では言いますが、戸建ての場合には一室しかないこともあり、同じオーナーチェンジでも既に入居がいるのかどうかで大きく購入時の判断が変わる場合もあります。
オーナーチェンジには物件購入後からすぐに家賃収入を得られるというメリットから初心者にはオススメですが、当然メリットだけではなくデメリットや注意するべき点も含んでいます。今回の記事では、オーナーチェンジについて解説していきながら注意点やポイントをお伝えしたいと思います。
オーナーチェンジとは？
不動産投資では様々な物件がありますが、既に入居者が住んでおり、所有者だけ変わると言う事は珍しい話ではありません。こういった賃貸の入居者が住んでいる状態で売買される物件をオーナーチェンジ物件といいます。
この場合、売主である旧オーナーが賃借人の間で結ばれていた賃貸借契約は新しいオーナーである買い主に引き継がれることになり、単純に入居者としては不動産の所有者だけが変わっただけという不動産取引になります。既に入居者がいた物件を以前のオーナーから購入する際には、得られる賃料以外に負うべき義務も発生するため注意が必要です。
一棟マンションやアパートの中古物件の場合、既に入居者がいることがほとんどのため基本的にはオーナーチェンジになりますが、例え一戸でも入居中であればオーナーチェンジに当てはまり、逆に一戸も入居者がいない場合には空室物件となるので物件選定の際にはその部分もよく確認するようにしておくことが大切です。
初心者にオーナーチェンジ物件がオススメな理由
不動産投資の経験がない初心者には、このオーナーチェンジ物件はオススメです。その理由はここまでの内容でも分かるように以下の4つが空室物件と違って得られるためです。
- 物件購入後に家賃収入がすぐに得られる
- 入居者募集の手間が少ない
- 入居実績から収支計画を考えやすく、審査が通りやすい
- 相場に比べて安価に購入可能なケースがある
これら4つはオーナーチェンジ物件のメリットでもあります。もちろん、メリットだけではなくリスクもありますが、まずはメリットについて詳しく解説していきたいと思います。
物件購入後に家賃収入がすぐ得られる
新築物件の場合、建てられたばかりということもあって入居者がいないのは当然ですが、入居者がいない空室物件が中古の場合、理由がある場合もあります。例えば、立地や建設設備によって入居者が集まりづらいことから、元オーナーが物件を手放そうと考えたなどです。
また、入居者がいないという事は新たな入居者を見つける必要があるので、入居者募集の広告費などが必要になります。管理会社に任せることでも探すことができますが、オーナーチェンジ物件では既に入居者がいることもあり、購入後すぐに家賃収入を得られるというメリットがあります。
しかし、空室があったとしても入居者がいるのであれば全戸空室な状態に比べると手間も減るはずです。もしも仮にオーナーチェンジでない空室物件に投資してしまえば、リフォーム工事や入居者募集から始めるので最初は家賃収入がゼロの状態で辛抱強く待つことになり、時間や手間が発生するうえ賃料を得られない期間にローンの返済を行わなけれいけないため、初心者からみれば不安が大きくなるのは言うまでもありません。
そのため、オーナーチェンジ物件のように購入後すぐに家賃収入を得られる物件というのは、良いスタートダッシュを切ることができるため初心者にも安心して投資することができます。
入居者募集の手間が少ない
前途でも少し解説しましたが、オーナーチェンジ物件では既に住んでいる入居者がいるため、新規の入居募集をする手間が省くことができます。また、それ以外にも不動産投資では部屋のリフォームや賃貸仲介業者への募集依頼、広告の作成、入居募集の審査や募集条件と契約内容の設定をする必要があり、考えるだけでも大変ですが支払いも発生します。
もちろん、新規の入居募集ではこういった手間や費用が発生するうえ、すぐに入居が決まらないことも初心者からみれば焦りのもとでしょう。特にこういったことを全てやろうと思えば、募集条件の設定には周辺エリアの賃貸需要やライバル物件の分析も必要不可欠になります。
そうでなければ、長期入居にならずに細かいコストが発生したり、家賃を下がるといったことを行う必要があるため想定していた利回りよりも大きく下回ってしまうケースも多々あります。オーナーチェンジ物件では、こういった初心者に待ち受ける課題がない状態で行えるため、空室物件に比べると投資の際のリスクも少ないと考えられます。
入居実績から収支計画を考えやすく、審査が通りやすい
新築などの物件と違って既に入居者がいて購入後に家賃収入が得られれば、その後の収支計画を考えやすく、募集から始めるよりかは有利に不動産投資を始めることができます。
前オーナーのノウハウなども引き継ぐことができるうえ、管理会社からの管理コストや設備点検費用や原状回復費用などの収支を予測しやすいという点も大きいでしょう。また、収支計画が予測しやすいことから、金融機関も不動産における事業計画を評価してくれることが多いため、物件によってはローンの審査も通りやすいというメリットがオーナーチェンジ物件では得ることができます。
相場に比べて安価に購入可能なケースがある
相場の中古物件に比べると安い額で賃貸しているオーナーチェンジ物件では、物件価格も安く購入できるケースがあります。これは、収益物件の家賃収入次第で物件価格が左右されることが多いためです。
こういった相場よりも安く物件を購入した場合には、退去した部屋に相場どおりの家賃で入居付けすることで、従来よりも家賃収入が多くなり、購入時よりも表面利回りを上げることへと繋がります。それによって売却時の価格も購入時より高く設定できることもありますが、不動産投資における売却益を狙った運用は最も失敗しやすいため注意しておきましょう。
また、逆に相場よりも高い家賃を設定して入居者がいる場合にはデメリットになりますので、オーナーチェンジ物件へと投資する際には相場の賃料と比較して今現在は高い水準か低い水準かという観点を確認しておくのが重要となります。
オーナーチェンジ物件で気をつけるべき注意点
オーナーチェンジ物件では入居者が既にいることで家賃収入をすぐに手に入れられるなど、いい話ばかりかと思われますが、そんな入居者が既にいるからこそ発生する注意点があります。メリットばかりだけではなくデメリットも存在しているため、オーナーチェンジ物件を購入する際には注意しておくべきポイントを抑えておきましょう。
主にオーナーチェンジ物件へ投資する際には、入居者がいることもあって以下の5つが課題ともいえる注意点になります。
- 室内状況の把握がしづらい
- 契約条件の変更が難しい
- 購入後に入居者が退去する可能性がある
- 相場より高い賃料だと利回りや売却益が下がる可能性がある
- 悪質な物件も存在する
入居者がいるというメリットは、同時にデメリットになる場合もあるため注意が必要です。そのため、予めオーナーチェンジ物件へ投資する際には把握しておかなくてはいけないポイントと対策を講じれるようにしておくことが求められます。
室内状況の把握がしづらい
新築物件の場合や入居者がいない空室物件の場合には、内外装を入念に確認したうえで調査することが求められます。これは、新しい入居者を見つけるためだったり、修繕や物件価格にも影響するために必要なことです。
しかし、オーナーチェンジ物件では、入居者が既に居住していることもあり、建物調査を細部まで自由にすることが難しく、室内の状況を把握することはほぼ不可能に近いかもしれません。
そのため、室内状況は外観の様子や間取図などの書類といった売主へ渡される過去の修繕履歴や前オーナーへのヒアリングを通じて間接的に把握していく必要があります。一棟アパートとマンション、区分マンションでは基本的に同じ間取りの部屋が存在しているため、内部の構造も把握しやくなっていますが、戸建てでは他の参考となる間取りが存在することも少なく、物件によっては確認ができない場合があるでしょう。
こうなると、間取りをいくら知ってもその部屋の内部を確認できない以上は使用状況を把握することができず、賃料の上げ下げにおける判断基準を抑えることができないことなります。
基本的に高い賃料帯の物件では入居者の属性が高い傾向ですが、低額な賃料帯では属性が低い入居者という可能性が高いため、そういった入居者に基準を合わせて判断していくという方法も1つのやり方です。
また、物件の構造自体に傾きやシロアリの被害などが発生しているケースもあるため、室内の汚れや設備の老朽化といった問題がある場合には購入後のリフォームや修繕の費用が大きくなり、前オーナーとの間でトラブルに発展する可能性もあるため注意しておきましょう。
室内状況を確認できない場合でも、購入前に専門家に住宅診断を依頼して見てもらうという対策がオススメです。
契約条件の変更が難しい引き継がれる権利と義務
オーナーチェンジ物件の場合、以前のオーナーとの賃貸契約が新しいオーナーへと引き継がれる形になりますが、新しいオーナーには当然前オーナーの権利や義務も請け負うことになります。
これらの契約内容を含め、権利や義務というのは正当な理由がない限りは変更や破棄というのは不可能になっているため、例えは相場よりも安い賃貸で入居しており、値上げを考えて入居者の退去を考えていたとしても容易ではありません。
日本は海外などに比べると入居者に対する保護が強く、逆に米国などの国では不動産所有者であるオーナー側の権利が強く守られる傾向にあります。そのため、物件を購入する前には賃貸借契約の内容に問題点がないかはしっかりと把握しておきましょう。
ちなみに以前のオーナーから引き継がれる権利には「賃貸を受け取る権利」「契約終了時に建物を返還してもらう権利」「退去後に入居者に原状回復をさせる権利」の3つがあります。
そして、新しくオーナーとして活動するうえで負う義務は「入居者を使用させる義務」「修繕を行う義務」「敷金を返還する義務」の3つが基本となります。
購入後の入居者が退去する可能性がある
空室物件や新築物件と比較すれば、オーナーチェンジ物件は引き継ぎ後すぐに賃貸収入を得ることができ、入居者募集における手間も少なくて済みます。ただ、いくらオーナーチェンジ物件といえば、入居者が退去するという課題といつ発生してもおかしくはありません。
空室物件に比べると有利であるのは事実ですが、空室リスクがゼロになるわけではありませんので、購入後に空室が発生してしまうリスクも想定したうえで収支計画を考慮しておきましょう。ただ、入居者募集の手間や費用を考えれば、どんな物件でも発生する空室リスクも初期段階から抑えられるのは大きい魅力です。
相場より高い賃料だと利回りや売却益が下がる可能性がある
オーナーチェンジ物件では入居者や家賃収入という引き継がれるもの以外に、相場よりも安い価格で物件を購入できる可能性があります。ただ、一方で割高な賃貸で入居者が入居していた場合には、入居者が退去後に賃料を下げなくてはいけない可能性があります。
そうなってしまえば、家賃収入が収支計画の想定よりも低くなってしまって利回りの低下を招くことになるうえ、売却時の価格も値下がりしてしまうリスクが発生するので注意が必要です。オーナーチェンジ物件を購入する際には、賃料表を確認して相場と比較してみましょう。
そうすることで、入居中の人が借りている部屋の賃料が適切かを確認して備えることができます。特に築年数が浅い時期から長期入居をしている部屋であれば、当時の高い賃料が維持され続けている場合もあるため、建物の経年と比例して下落する家賃と次の入居する賃料がどれぐらいになるのかまでを考えた上で計画を練っておくことが長期運用の不動産投資で重要になってきます。
立地などにより異なりますが、やはり賃料の差は大きく。リノベーションなど入居者が求める需要を満たさないのであれば、相場に合わせた賃料で入居者を募集するほうが遥かに空室のリスクはなくなります。
悪質な物件も存在する
オーナーチェンジ物件では、相場に見合った金額ではなく故意に賃料を高くして売却益を少しでも多くしようとするオーナーもいないわけではありません。そういったケースは稀ですが、実際に当事者になってしまえば想定した計画が不利になってしまうほか、もっと楽な返済計画や得られる利益も多かったのにと後悔する羽目になってしまいます。
例えばですが、実際に賃料を支払っている入居者ではなく、サクラの入居者に割高な賃料で入居させ、高利回りに見せかけることで売却益を高くしたりなどです。物件購入後にサクラの人が退去してしまえば次の入居者の賃料は下げざるを得ず、割高な価格で購入したことから利回りも想定以上に低下してしまう事態になってしまいます。
既に入居している人が割高な賃料を支払っているからといって必ずしも悪質というわけではありませんが、それでもやはり故意にそのような事をされたのが購入後に発覚すれば後の祭りです。そのため、現在の賃料が適正かを含めて不審な点がないかをオーナーチェンジ物件ではしっかりと確認しておきましょう。
オーナーチェンジ物件で成功するためのコツ
ここまでの内容でオーナーチェンジ物件が不動産投資初心者にオススメの理由と注意点をご紹介しましたが、事前にローン特約や利回りにおける収支計画といったもの細かく確認して考えておくことは、オーナーチェンジ物件に限らず不動産投資で成功するためには必要不可欠です。
ただ、一言で不動産投資といっても物件種別や経営方針も違えば大きく見るべきポイントは異なります。そこで、次はここまで紹介した内容をおさらいしつつも、オーナーチェンジ物件で十分にメリットを得られるように物件選びにおけるこコツを紹介したいと思います。
①過去の経営状況を把握する
新築物件などと違い、中古物件に当てはまるオーナーチェンジ物件では売り主から過去の経営状況を聞くことは可能です。
これは新築にはない過去の実績とも呼べるものであり、実際に入居者がどれぐらいの期間入居しているのか、家賃の変化はあったのかを含めて修繕状況も把握しておけば、より細かい運用計画を考えることができるため将来の家賃収入の見通しを立てやすくなるはずです。
修繕履歴が分かれば大規模修繕の実施や工事の費用が具体的な分かりますし、空室が発生した際の期間などを把握することで不動産投資における年間経費も具体的に分かるようになります。また、管理会社の情報も確認しておけば、今後の経営を同じ管理会社に任せるのか、あるいは少し高くても空室期間の短縮や入居者の満足度を高めるために別の管理会社に任せるのかといった検討も可能となります。
②売り主の売却理由を確認しておく
オーナーチェンジ物件は、中古物件に該当するため基本的には元々その物件を購入したオーナーがいることになります。ただ、不動産投資を始めるという初心者と同じように、多くの人が不動産を所有して家賃収益を得たいという気持ちを抱いているはずです。
にも関わらず、購入した物件を手放すということは、売り主が物件を売ろうと考えた理由があることになります。単純に家賃収益を得られない物件といった見方もできるため、購入は慎重に行う必要がありますが、その他にも物件自体に重大な欠陥があったり、入居者に問題があったりするケースもあります。
ただ、注意すべき点として、そういった問題があったとしても必ずしも売り主が正直に売却理由を答えてくれるとは限りませんので、売り主が物件を売却しようとする理由を仲介業者からも聞くようにしましょう。
③現地で物件を確認をする
オーナーチェンジ物件の注意点でもお伝えしましたが、既に入居者がいる場合は室内の見学が難しくなっています。ただ、そんなオーナーチェンジ物件でも外見の確認は売り主から聞いたり書類や下見をすることで把握が可能です。
物件の外観は良い状態か？宅配ボックスやゴミ置き場の状況は問題ないか？そういったものを含めて物件周辺の街の雰囲気も観察すれば建物や管理状況だけではなく、入居者間のトラブルを含めて想像しやすく対処も難しくありません。
また、実際に物件を下見することで周辺の騒音や日当たり、嫌悪施設なども知ることができるため、室内把握以外のリスクを洗い出すことも可能となっています。
④契約内容をしっかりと把握しておく
先程も説明したようにオーナーチェンジ物件では、新しいオーナーが賃貸借契約を自由に変更するということが不可能となっています。つまり、現在(以前)のオーナーが入居者と交わしている契約内容を確認しておくことは重要となります。
賃料や契約期間を含め、更新料の有無、そして保証人や敷金の取り扱い、原状回復工事の負担といった様々な要素が賃貸借契約には記載されており、後から知らなかったという事がないようにするためにもしっかりとチェックしておきましょう。
⑤賃貸表で周辺物件の相場と現在の賃料の比較をする
不動産投資で物件を購入する際には考えておくべきは、単純に空室における備えや収支計画といったものだけではなく、投資候補として考えている物件周辺の家賃相場とどの程度乖離しているかも大切です。つまり、購入を検討している物件の現在の家賃とその周辺の物件の家賃相場を比較してみた際に高いのか？低いのか？という話です。
これは購入する前にレントロールと呼ばれる賃料表を売主や仲介業者から見せてもらうことができるので、周辺相場と候補として考えている物件の家賃を比較しておき、適切かを確認しておきましょう。
もしも割安な家賃で入居している場合には好物件の可能性もありますが、単純に家賃を下げなければいけない理由がある可能性もあるため、事前調査は大切になります。ただ、割高や賃料で入居している場合には賃料や物件価格の低下も考えられるので要注意です。
稀にこの賃料表が虚偽だったり、空室にも関わらず賃料表では在室になっている悪質なケースもあるので、実際の賃貸表を見ただけで満足せずに実態と比較しても相違がないかと調べておくことも覚えておきましょう。
⑥業者の売主から購入する
ここまでのオーナーチェンジ物件におけるコツはとても重要になりますが、一般的な買主からみれば1つ1つを行うのは時間と労力がかかるため負担が大きいと思う人もいるかもしれません。
そこでオススメしたいのが、信頼できる業者から売主の物件を購入するという方法です。
ここまで説明した内容は、売主から過去の経営状況や空室状況、修繕履歴などを確認したりといった情報収集が求められましたが、必ずしも正直に答えてくれるというわけではなく、仲介業者経由であっても正確な情報を売主から聞いているかといえば疑問が残ります。
実際に仲介業者であっても上手く売主側の情報を把握できていないケースも少なくありません。
ただ、業者が売主となっている物件の場合、買主は知りたい情報は正確に知ることができるうえ、気になる疑問点も質問しやすくなっています。
もちろん、この業者が信頼できるという前提ではありますが、購入後の賃貸経営に有利な情報を事前に知ることができる点や買主保護の観点から地建物取引業者は自身が売主となる場合に制限を課されていることもあり、購入を検討している資家としてもかなり安心した取引が可能となります。
例えばですが、買主が不利になる瑕疵担保責任の特約は無効になったり、手付金は代金の20%以下までなど様々あり、売主が個人の場合にはない制限が設けられているため、ある種信頼できる業者からのオーナーチェンジが最も有効な手段でもあります。
オーナーチェンジ物件に限った話ではありませんが、買主が安全に取引できる担保があれば安心できるので、業者が売主となっている物件を探すというのも選択肢の1つとして考えて組み込んでおきましょう。
オーナーチェンジ物件の心得
今回解説したオーナーチェンジ物件では、不動産投資の経験がない初心者でもかなり有利に経営を始められるためオススメです。既に入居者がいる状態で売買されることもあり、購入後の家賃収入をすぐに得られたり収支計画も立てやすいというメリットは魅力です。
しかし、どんなに有利で良い物件であっても購入する前の準備や確認が大切かはいうまでもありません。そうでなければ、1つの見落としで大きく足をすくわれることになりかねません。
不動産投資は安い買い物ではなく、長期的な経営を行っていくため、いくら有利であってもオーナーチェンジ物件を購入する際には発生するかもしれないリスクを減らせるようによく考えて物件候補を探していきましょう。
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