不動産登記とは？相続や購入で必要な登記の基本的な見方・やり方を解説

不動産投資をする際には、購入した物件が自身の所有するものであることを証明する登記を行う必要があります。

これは不動産に関する情報を記録して公に示すためのものになりますが、日常的な暮らしのなかではあまり関わりのないものでもあります。しかし、あなたが将来「マイホームを購入する」「家を相続する」「不動産投資を行う」といったタイミングでは、この不動産登記が必要不可欠になります。

そこで、今回の記事では不動産の登記とはどのようなものか、登記簿謄本の見方や取得するまでの流れ、そして発生する費用や必要になる書類について解説していきたいと思います。

登記を含め、難しい書類を見たり手続きするのには苦手意識がある人もいるかもしれませんが、そこまで難しいものではないので、ぜひこの機会に知っておきましょう。

不動産登記(不動産登記簿謄本)とはなに？

不動産登記とは、土地や建物といった不動産に関する情報を法務局が管理する「登記簿」と呼ばれる帳簿に記載するもので、不動産を保有している人や土地、建物の権利関係を記録して社会的に公示するための行政上の制度のことになります。

例えば、あなたが不動産投資で物件を購入したとします。そうすると、あなたはある特定の土地と建物を保有しているわけですが、この土地の場所や面積、所有者であるあなたの情報や担保権利者(その土地を担保にとってお金を貸している金融機関など)が不動産登記に記録されるわけです。

不動産登記では見た目だけでは分からない不動産の過去と現在の情報を記録し、世間一般に公開することで安全な不動産取引を実現することが目的となっています。そのため、「土地」「家」「建物」「マンション」といった不動産所有者の指名や住所は法務局に備えてある登記簿に記録されて一般公開されます。

つまり、誰でも法務局で登記簿謄本や登記事項証明書の取得が可能となっているというわけです。

そして、不動産に関する登記情報は不動産登記簿という台帳にまとめられ、この不動産登記簿を出力した紙に法務局の印鑑が押された公の証明書が登記簿謄本と呼ばれるものになります。

ちなみに、「登記簿謄本」と「登記事項証明書」は呼び方は違いますが同じものであり、現在の正式名称は登記事項証明書となっています。

不動産登記で得られるメリット

不動産投資で物件を購入する場合には、当然ですが売却を考えているオーナーから購入することになります。しかし、中には所有者を偽って詐欺が行われることもあるため、登記簿謄本を拝見することでその物件の所有者を明確に把握することが出来るのはかなり大きいメリットです。

逆に売却する立場で考えれば、不動産を保有して登記することで不動産の「場所」「大きさ」「所有者」「担保を設定している人」といった情報を記録できるので、自身が物件の所有者であることを証明することが簡単にできます。

不動産は安いものでも数十万円から高額なものであれば数億円という価格です。

大きなお金が動く売買になりますが、不動産の個人売買は資格がなくても可能となっており、購入を考えている人や売却を検討している人からすれば、いくら仲介業者を挟むとしても安心材料を欲しいはずです。また、知人などから購入するような個人間での取引であれば不安も大きいでしょう。

そして、いくら仲介業者がいたとしても最近では詐欺も巧妙化されているため、一部上場企業や中小の不動産会社が騙されたという例はあります。

このような詐欺における問題や不安を払拭するため、不動産の登記制度は「不動産取引が安心に・迅速にできるようにするためめ」にあるわけです。

実際に不動産登記には、未然に詐欺などを防ぐための3つの効力があります。

次は不動産登記を行うことで得られる3つのメリットでもある効力について解説していきたいと思います。

不動産登記における3つの効力

不動産登記には3つの効力があり、これらの機能することで不動産におけるあなたの権利が守ることができます。

「対抗力」
「権利推定能力」
「形式的確定力」

それでは、詳しく解説していきたいと思います。

「対抗力」

不動産登記では、この対抗力で対象となる不動産の所有者や抵当権などの権利を第三者に主張することが可能となります。逆にこの不動産登記がされていなければ、あなたがいくら不動産の権利を主張しても認められる証拠がないということです。

この効力が実際に表れるのは、不動産を二重に譲渡してしまったようなケースです。例えばですが、あなたが所有する不動産を息子と娘に譲渡しようとした場合、仮に娘が先に代金を支払ったとしても、先に登記を行なった息子のほうが所有者を第三者に主張することが可能となるわけです。

「権利推定力」

権利推定力は、対象となる不動産の登記が記載されている以上、その記載された情報通りの登記が存在するものとして推定される効力のことを指しています。ただ、これはあくまでも推定されている効力であるので、登記が実際の事実とは異なるものである証拠があれば登記が覆されることもあります。

「形式確定力」

不動産登記がある限り、国家機関や利害関係者は登記手続きで登記された事実を無視することはできません。これは、仮にその登記が偽物であったとしても手続き上は無視できず、この際発生する効力を不動産登記の形式確定力と呼びます。

これらの3つの効力は不動産登記を行うことで発生するメリットであり、所有している不動産が確かにあなたのものであると第三者に主張できるようになります。逆に不動産の登記を行わなければ、詐欺など合った際には権利を主張することができず、自らの主張が認められないことになります。

実際にこの3つの効力によって未然に詐欺を防ぐことができており、所有者を偽って積水ハウスに売買を持ちかけた詐欺事件でも、登記による効力によって所有者から不動産を守っています。つまり、自らの権利を保護する意味でも、この不動産登記というのは非常に重要な役割を持っているということにです。

不動産登記簿謄本の内容と見方

現在は、昔と違って登記記録はデータとして管理されているため、登記所で書類を提出すれば誰でも登記事項証明書（登記されている事項を証明した書面）の交付を受け取りが可能です。記載された内容は所有者であれば知っている不動産の情報になりますが、ここで実際に詳しい内容や見方について見ていきたいと思います。

下記は、法務局で見ることができる登記簿謄本の見本です。

参照元：法務局

不動産における登記の記録は、一筆(一区切りの住宅を示す単位)の土地か1つの建物ごとに作成され、「表題部」「権利部(乙区）」「共同担保目録」の3つに分かれています。

表題部

表題部では不動産の基本的な情報が表示されており、土地であればどの程度の広さなのか、どのような用途で使用されているのかといった内容です。土地の場合にはその土地の所在、番地、地目（土地の現況）、地籍（土地の面積などが記載されています。

建物の場合は、その建物の所在、地番、家屋番号、種類、構造、床面積などが記載されています。

こういった情報は、部屋探しなどで部屋の広さや住所を確認することも多いため、不動産を所有していない人も理解しやすいかと思います。

権利部

まずは権利部（甲区）から見ていきたいと思います。

権利部（甲区）では、その不動産に関する事項が記載されており、不動産を所有している人の住所や氏名、所有権を取得した理由などが記載されています。上記の画像であれば、順位番号の2番目に記載されている「特別区南都町一丁目5番5号に住む法務五郎さんという人物が、令和元年の5月7日に売買して所有権を取得したということが分かります。

次に権利部(甲区)では、所有者以外の権利に関する情報が記載されています。

例えば、抵当権や地上権、借地権などになります。

抵当権(住宅ローンが払えなくなった場合の担保として、金融機関が不動産にかける権利)
地上権(工作物又は竹木を所有するため他人の土地を使用収益することを目的とした用益物権)
借地権(建物を建てるために地代を払って他人から土地を借りる権利)

抵当権は、金融機関が不動産を担保に融資する際、借り手が返済出来ない状況に陥った場合に優先的に貸したお金を回収出来る権利になります。この権利がついていた場合には、物件を購入しても競売にかけられてしまう可能性があり、抵当権などが登記に記載されていると物件購入後の利用を制限されてしまうこともあるため、物件購入前にこの2つは確認しておくようにしましょう。

抵当権は金融機関が不動産を担保に融資をするとき、借り手がローンを返済できなくなった場合に優先的に貸したお金を回

共同担保目録

共同担保目録は、1つの債権の担保として複数の不動産に対して設定された抵当権を一括して記載した登記事項になります。

例えば不動産投資で借り入れを行う際、1つの不動産だけでは担保価値が不十分であることがあります。その場合、共同担保を提供することがあり、仮に5000万円の借入額を希望して担保価値が不十分であれば、その金額に見合うだけの他の不動産も担保に入れて借り入れを行うという形です。

共同担保を活用する場合には、このように共同担保目録に記載され、上記の見本では土地と建物が共同担保となっているのが分かります。

不動産登記は必ず行う必要があるのか？

不動産登記では、土地の所在・広さ、建物の種類・構造・床面積といった不動産の状況を明らかにする表示の登記手続きが法律上義務付けられています。これは建物を購入してから1ヶ月以内に登記申請を行う必要があり、もしも1ヶ月以内に登記申請を怠った場合は、10万円以下の過料が課せられてしまう可能性があるので注意しておきましょう。

ただ、所有権や抵当権の権利に関しては法律上義務なく、行う必要がありません。しかし、自身の権利を第三者に主張できるようにする、いわゆる不動産所有者を守ってくれる制度でもありますので、トラブルや自身の権利を守るためにも登記をしておくようにしましょう。

次は、実際に登記を行うタイミングについて説明したいと思います。場合によって相続で思いも寄らないタイミングで不動産を取得してしまう可能性もありますが、不動産を契約したタイミング以外にも登記の変更などで行う必要が発生します。

知らないで過料を課せられてしまっては損してしまうので、ぜひ登記を行う機会を知っておきましょう。

不動産投資で登記を行うタイミング

不動産投資を含め、物件を購入する以外にも登記を行う必要性が発生することがあります。ここでは、不動産登記を行うタイミングについて解説していきたいと思います。

不動産の登記手続きをするべき状況はいくつかありますが、代表的なタイミングは4つになります。

①家を新築したタイミング

家を新築した場合には、建物表題登記を行う必要があります。また、所有権保存登記も行い、建物の種類や広さ、建物の所有者も登記登録しなくてはいけません。これは新しく建築した建物の種類や広さなど、具体的な詳細が全く違うものに新築ではなるためです。

先程もお伝えしたように法律上の義務になるため、新築した際には登記を1ヶ月以内に行うようにしましょう。

②家を中古で購入した・相続したタイミング

不動産投資を行う多くの場合、中古物件などを契約して所有者が変わることで行うことになるため、所有者転移登記を行う必要があります。所有者がなくなって物件を相続するといったケースでも、所有者が変わることから登記が必要になるので注意しておきましょう。

③金融機関から融資を受けた・完済したタイミング

不動産投資を行う場合、ほとんどの人が金融機関から融資を受けることになると思います。その融資を家を購入する場合には、対象の不動産を担保に設定することになるため、担保にする時の登記が抵当権設定登記になります。

また、融資を受けて不動産投資を行い、不動産投資用ローンの返済が完了したタイミングでは、抵当権の抹消登記を行うことになり、こちらは金融機関ではなく、不動産を保有する側の人が抹消登録の手続きをする必要があるので覚えておきましょう。

④建物を取り壊すタイミング

建物を取り交わした際には、建物滅失登記を行う必要があります。これも新築の場合と同じく、不動産の情報が異なるため必要になる登記になります。

不動産登記で必要になる書類

不動産登記で手続きを行う際には、必要になる書類が最低でも4つはあります。後で慌てないためにも事前に準備しておきましょう。

書類		取得方法
司法書士への委任状	司法書士に登記事務を依頼する委任状	司法書士から
運転免許証など	本人確認のため	–
印鑑証明書・実印	印鑑が本物であることを証明するもの	市役所やコンビニ
住民票の写し	住所、氏名等を記載した書類	市役所やコンビニ

基本的には契約書や手続きに最低限必要になる本人確認や住民票の写し、そして印鑑証明などになりますが、司法書士への委任状は実際に頼むのかどうかによって異なります。ただ、不動産登記を行う手間を考えれば、司法書士に依頼するほうが懸命ですので委任状も必要だと覚えておきましょう。

不動産投資の場合(所有権移転登記）

先程説明した書類はどの不動産登記であっても必要になる最低限の書類です。しかし、登記の種類によっては追加で必要になる書類もあり、不動産投資などの売買が伴う場合には以下の3つが必要になります。

書類	説明	取得方法
登記済証・登記識別情報通知書	登記が完了したことを証明する書類（売主が物件を取得・登記した際に手に入れたもの。売主が用意。）	売買の対象になっている物件の売主がその物件を取得・登記した際に法務局から送付。
固定資産評価証明書	固定資産の評価額を証明する書類	市役所
売買契約書など	売買契約が分かる書類	買主の契約締結時に作成・取得

不動産を相続をした場合（所有権移転登記）

親族から相続で物件を取得した場合は、追加で次のような書類を揃えて登記を行います。

書類	説明	取得方法
登記済証・登記識別情報通知書	当初物件を取得した際に登記が完了したことを証明する書類	相続した物件について、故人が生前その物件を取得・登記した際に法務局から送付。
固定資産評価証明書	固定資産の評価額を証明する書類	市役所
戸籍謄本・除籍謄本（故人分）	出生から死亡までの戸籍記録	市役所
戸籍謄本（本人分）	相続人全員のもの	市役所
家系図	家族関係を示した図	戸籍をもとに作成
遺言書等	相続の様式により異なる	被相続人が作成

相続の場合には、遺言状や家計図といったものまで必要になり、手間が他の不動産登記よりも発生することが多くなっています。司法書士に依頼しなければかなりの量の書類を自身で作成しなくてはいけないため、不動産を相続する可能性があり自身で手続きを考えている場合には注意しておきましょう。

建物を新築した場合（表題登記、所有権保存登記）

子供のためにマイホームを購入したりと、誰にでも新築を購入する可能性はあります。建物を新築した場合には表面登記と所有権保存登記を行うことになり以下の2つが追加で必要になります。

書類	説明	取得方法
建築確認申請書	新築・増改築時に役所等に提出する資料	施工会社
確認済証、検査済証	工事前後に建築物が法規に適合していることを確認するもの	施工会社

不動産登記を行う際に発生する費用

次は、実際に不動産登記を行う際の費用について説明していきたいと思います。

不動産登記を行う場合には、自身で登記を行う場合と専門家である司法書士に依頼する2つの方法があります。また、登録免許税という税金を納めて登記申請を行う必要があり、当然ですが司法書士に依頼するほうが費用は高くなります。

しかし、登記手続きをすべて自身で行うのは不動産情報の調査や書類準備など多く、専門知識がないと難しく感じるため、多くの人は司法書士に依頼する（建物の表題登記は土地家屋調査士に依頼）ことが多くなっています。それでも専門家に任せられるというのは、不動産投資の経験がない人や相続でいきなり登記手続きを行う事になった人には安心なはずです。

そして、基本的な登記の料金は不動産の種類や売買、相続なのかを含めて状況によって税率が異なりますが、以下のようになっています。

登記の種類	登録免許税の税率
所有権移転登記	土地購入評価額の2.0%
土地相続	評価額の0.4%
建物相続	評価額の0.4%
中古建物購入	評価額の2.0%
所有権保存登記	新築建物購入評価額の0.4%

参照元：国税庁

不動産を登記する際、登録免許税を算出するタイミングでもとになるのが固定資産税の評価額になります。

不動産投資などの売買や相続といった中古物件では「既に存在している不動」の所有転移登記になるため、1月1日現在所有者のもとに届けられている最も新しい年度の固定資産表額をもとに算出され、新築などの「新しく登記」する場合には登記の際に地価公示価格や物件の販売価格をもとに算出されることが多くなっています。

例えば、固定資産税評価額が3000万円の土地で所有転移登記(評価額の2.0%)を行う場合には、登記免許税は「3000万円 × 2.0%=60万円」になります。それぞれの用途に合わせた登記免許税の税率と固定資産表額をかけるだけで金額は簡単に分かります。

そして、登録免許税は税率が決まっているので、個人で登記をする場合でも費用は変わることがありません。ただ、司法書士に依頼する合には、少しでも安く登記を行ってくれる司法書士に依頼して不動産登記をすることが重要になります。

個人で登記手続きを行う場合

自分で登記の手続きを行うことで、司法書士に依頼する際の費用を抑えることができます。ただ、自分で登記手続きを行うのは、「現地調査」「必要な書類準備」「図面の作成」「法務局への相談や書類提出」という作業にかなり時間と労力を取られてしまうため、可能であれば司法書士に依頼することをお勧めします。

不動産登記を自分で行えば、登記免許税と必要書類を取得するだけなの費用だけしか発生しませんが、前途で説明したように登記免許税は行う不動産の内容によってかかる税率が異なりますので、注意しておきましょう。

不動産投資などでの売買で所有者転移の場合には「標準化税額の2%」であり、相続といった所有者転移では「標準課税額の0.4%」、贈与による所有者転移でも「標準課税額の2％」となっているので、あなたがどれに該当するのかを把握しておきましょう。

これ以外にも必要書類の取得に費用が発生しますが、登記内容次第で必要となる書類や数が異なるため、取得費用にも違いが発生することになります。

司法書士に依頼して登記手続きを行う場合

不動産登記は自身で行うこともできますが、ここまでの内容からも分かる通り、登記には専門的な知識や理解も必要であり、司法書士に依頼するほうが多くなっています。司法書士事務所ごとに独自の判断で依頼費は徴収しているため、依頼する司法書士によって登記の料金は異なります。

とはいっても、ある程度の範囲内で報酬額は設定されていることが多く、目安としては以下のような金額になります。

司法書士に不動産登記を依頼する際の目安
売買による所有権移転登記	22,000～150,000円
相続による所有権移転登記	28,000～120,000円
所有権保存登記	13,000～55,000円
当権設定登記	20,000～75,000円

司法書士への依頼額は、登記する不動産の面積次第で異なり、売買よりも相続による登記の方が報酬額は高い傾向にあります。これは、相続の場合には関係者の戸籍の取得や遺産分割協議書の作成があるためです。

つまり、複雑なほど司法書士の作業が増えるため比例して報酬額も大きくなるわけです。

これらのことから、基本的には10万円〜15万円ほどの依頼料が司法書士へ頼む場合にはかかると考えておきましょう。行う不動産登記の内容次第で金額も変化するので、いくら必要になるのかを電話やメールで相談し、最も安い司法書士に依頼するのがお勧めです。

オススメの司法書士を探す方法

司法書士に依頼する場合、良い方法は2つです。

1つは不動産業者に紹介してもらう方法で、不動産業者は普段から司法書士とやり取りをすることが多く、会社によっては司法書士と提携しているところも珍しくありません。

また、司法書士の評判が悪ければ不動産会社の信頼も低下してしまうため、安心して顧客を任せられる司法書士を不動産会社が知っていることが多く、不動産会社に紹介してもらうのが最も楽な方法になります。ただ、費用を押さえたい場合には自身で値段を比較する他ありません。

そして、2つ目はインターネットで検索して探す方法です。自身で住んでいる地域や比較サイトなどで司法書士を見つけることができるうえ、簡単に見つけることが出来るメリットがあります。ただ、場合によっては質のよくない司法書士にあたる可能性も否定できないため、注意しておきましょう。

なかでもオススメは、司法書士会のHPで探すやり方です。

参照元：日本司法書士会連合会

司法書士会のホームページ上で「司法書士検索」から調べれば、司法書士の名前や地域、法人や所在地までも検索することが可能となっています。

司法書士の依頼から登記完了までの不動産登記の流れ

様々な状況から不動産の登記を行う可能性はありますが、最後に不動産登記を行う際の流れについて解説していきたいと思います。基本的な不動産の登記の流れは、次の4つになります。

司法書士を見つけて相談・依頼
司法書士が作成した書類に署名
司法書士による登記申請
登記終了・書類の送付

今ままで説明した内容を含め、簡潔に説明していきたいと思います。

流れ①司法書士を見つけて相談・依頼

まずは司法書士を不動産業者からの紹介で教えてもらうか、前途で説明したように司法書士会を使って見つけます。その後は現状を相談し、何のために登記が必要なのかといった業務の依頼内容を決めます。

例えば、「不動産を相続した」「不動産投資で中古物件を契約した」と伝えればその相談内容から、実際に各々に必要になる登記の料金を見積もってくれます。実際に司法書士の人は、こういった相談は慣れているため、何のために登記を行うのかを説明すれば、すぐに見積もりの金額は知ることが可能です。

初回の相談は無料としている司法書士事務所も多いため、いくつかの事務所に相談してみるのもいいですが、見積もりの内容に問題がなければ正式に依頼しましょう。

流れ②司法書士が作成した書類に署名

司法書士へ正式に依頼すれば、基本的に必要書類の作成は司法書士が行ってくれます。もちろん、本人でなければ取得できない書類の場合には司法書士から取得をお願いされると思いますが、基本的には司法書士が用紙してくれます。

後は作成された書類に必要な記名と押印を行い、手続きを始めます。

流れ③司法書士による登記申請

書類が揃ってしまえば、後は司法書士によって申請が行われ、登記官に申請された事項が法律に適合し、かつ添付書類に不備がないかを確認してくれます。

流れ④登記終了・書類の送付

申請の内容に問題がなければ、記登録に必要事項が記載され完了です。その後は登記官によって登記認証が作成されるので、書類一式を司法書士から受け取ってすべての不動産登記作業が終了する形です。

ここまでの流れをみてみると、基本的には司法書士さえ見つけて依頼してしまえば、司法書士から言われる書類と押印と署名を行うだけなので、かなりスムーズに登記登録を行うことが可能となっています。

まとめ

不動産登記は、新築を購入する際や不動産投資を行う場合には必ず必要になります。馴染みが無いという人も多いでしょうが、最低限の制度は理解しておきましょう。

不動産登記をしていなかったため所有者に関するトラブルが発生する可能性もありますし、登記しておくことであなたの不動産を守ることへにも繋がります。実際に積水ハウスが銀座の土地を巡って不動産詐欺にあったこともありますが、不動産登記を行っていたことで本来の所有者は不動産を守ることもできています。

基本的には登録免許税と司法書士への報酬を覚えておけば、不動産登記で必要になる手間や費用もすくにわかるのでスムーズに手続きを進めて登記ができるはずです。不安に感じる人も多いと思いますが、期限以内に登記しておかなければ10万円以下の過料が科されることもあるので、忘れずに不動産の登記は行うようにしておきましょう。

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