不動産投資は働き盛りのサラリーマンから老後を見据えた夫婦まで人気な資産運用の1つです。これは、住居が人の人生においては必要不可欠なもので一定数の賃貸需要があるためです。しかし、多くの人がご存知のように日本は少子化が進んでおり、将来的な若者の負担だけではなく、経済的にも大きく影響を及ぼします。
これは不動産投資でも同じく影響することで、少子化で日本の人口が減少するということは賃貸需要が人口減少に伴って自然と低下していくため、減少する人口の影響を受けやすく、借り手の減少から不動産投資における空室のリスクが増えるという見方もできるでしょう。
特に不動産投資は数十年という長期的な視点で経営していくことから、順調に賃貸収入を得ていても入居者を見つけるのが難しくなる可能性も全くないわけではありません。
ただ、不動産投資は購入した住居に住んで貰って賃貸収入を得る投資ですので、日本以外でも行なうことはできます。日本以外の不動産投資と聞くとピンと来ないかもしれませんが、海外の物件を購入して住んでもらうということです。
日本人で海外へ不動産投資をしている人は意外と多く、高い利回りが目的で海外の物件を検討したいという人も増えているため、近年では海外への不動産投資も人気になっています。そこで、今回の記事では、海外の不動産投資におけるメリットとデメリットを解説していきたいと思います。
不動産投資と聞けば自然と自国である日本国内で物件を探すという認識を持つ人も多くいますが、そこに自身が住むのでなければ特に日本だけに拘る必要がありませんので、不動産投資で少しでも有利な物件を見つけるために海外への視点も見据えてみましょう。
海外不動産投資とは？
海外不動産投資とは、その言葉通り海外の不動産を所有して賃貸収入を得ることになります。ただ、海外の不動産投資ではその国によって得られるメリットが異なります。
先進国で不動産投資を行う場合には、日本よりも海外のオーナーのほうが権利が強く守られており、後進国の場合には物価が安いことから不動産を安く購入することが可能となっています。つまり、日本以外の先進国で不動産投資を行う場合には、オーナーの権利が法律によって日本よりも強く守られているため、家賃滞納などのトラブルが合った場合には入居者の退去を簡単に行えるという強みもあります。
そもしも入居者で家賃滞納が発生した際には迅速な退去が可能となるため、家賃滞納によるリスクを低く抑えることが可能というわけです。また、後進国であれば、過去の日本のように高度成長のように経済発展を遂げている国もあるので、物価の上昇を見込むことができ、数十年と経営していく不動産投資では長期的な視点では大きなメリットになるでしょう。
また、そういった海外の国で不動産投資を行えば当然不動産の価値も上昇するので、家賃収入だけではなく売却益も期待できます。このように、海外における不動産投資では、日本の不動産投資にはないメリットが多くあります。もちろん、メリットだけではなくデメリットもありますが、それは後ほど解説していきたいと思います。
日本での不動産投資の現状と将来
海外の不動産投資について簡単に説明しましたが、次は現在不動産投資を行なっている人が多い日本国内の不動産投資の現状も理解しておきましょう。
現在、日本では冒頭でもお伝えしたように少子高齢化に影響によって人口減少が進んでおり、厚生労働省が発表した2020年の人口動態統計によれば、合計特殊出生率は1.34で5年連続の低下、出生数は84万832人と過去最低を記録しており、死亡数は137万2648人で差引きで53万1816人の人口減。つまり、毎年「鳥取県1つ分」に相当する人口減少が続いているわけです。
人口が減少するということは、当然ですが将来的に賃貸需要も減ってしまう可能性が考えられます。不動産投資は数十年といった期間で行なう投資ですので、その影響が全くないかといえば否定できず、空室リスクが徐々に上昇していくことが想定されます。
このことから日本でも国内で不動産投資を行なうのではなく、海外への不動産投資が人気なっていますが、次は海外の不動産投資で得られるメリットとデメリットについて解説していきたいと思います。一般的に日本でも不動産投資のメリットは多くありますが、海外への不動産投資では得られるメリットも増えるので、ぜひ知っておきましょう。
海外不動産投資で得られるメリット
海外へ不動産投資をすることで日本国内にはないメリットがあります。このメリットに関しては国ごとによっても異なりますが、まずは「海外」という視野で考えた際に日本の不動産投資では得られないメリットは以下の7つになります。
- 高い利回り
- 空室リスクが少ない
- オーナーの権限が強い
- 日本よりも物件価格が安い
- 通貨分散によってリスクも分散できる
- 節税効果
- キャピタルゲインを狙える
日本の不動産投資でも得られるメリットも見られますが、一般的に知られている不動産投資のメリット以外にも多くのメリットがあるのがわかります。日本で得られるメリットも含めてどのようなメリットを海外不動産投資で得られるのが細かく解説していきたいと思います。
①高い利回り
利回りは不動産投資において家賃収入に直結するため最も重要といっても過言ではありません。おそらく多くのオーナーが物件を選ぶ際にはまず利回りを確認するはずです。ただ、不動産投資において理想といわれる利回りはあるものの、実際に日本で探してみると見つからないのが現状です。
ただ、海外への不動産投資の場合、例えば後進国の不動産価格が高止まりしていない国への不動産投資であれえば、得られる利益は家賃収入に加えて上昇する不動産投資での売却益も狙えます。
さらに後進国で不動産を経営する際には、投資用に購入する不動産の価格は経済が成長しきる間に大きく高まっていくことが予想されることから、月々の家賃収入に関しても物件価格の上昇に伴い上げることが可能なため、家賃収入も成長する経済に比例して右肩上がりに伸ばすことが可能となっています。
こういった理由から、海外における不動産投資は高い利回りが期待できるというわけです。また、後ほど解説しますが、海外の利回りを比較してみると日本で不動産投資をするよりも高い利回りが期待できる国は多くあるため、単純に利回りという点は日本の不動産投資が劣っているともいえるでしょう。
②空室リスクが少ない
後進国の場合、人口減少が止まらない日本と違って大きく人口が増加し続けています。そのため、今後の賃貸住宅の需要も日本のようにしぼんでいくことがなく、拡大していくことになるため、入居者の候補が単純に増えることから空室リスクは低くなります。
③オーナーの権限が強い
日本の場合、家賃滞納などにおける滞納者を退去させるのはかなり手間がかかります。また、勝手に荷物を処分することで訴えられる可能性もあり、日本で不動産投資をしているオーナーから見てみれば、一度入居させた人が家賃を滞納した際のリスクというのはとても大きくなっています。
しかし、海外ではオーナーの権利のほうが強く守られる場合が多く、日本と同じく不動産価格が高止まりしているアメリカでは、オーナーの権利が強いことから迅速に退去させることが可能となっています。そのため、日本で不動産投資を行なうのに比べると家賃の滞納リスクを抑えることができ、安定した家賃収入を期待することができます。
④日本よりも物件価格が安い
日本では国土が狭いこともありますが、特に首都圏に人口が集中しており、東京は物価自体も2017年時点で世界3位となります。つまり、海外に比べると不動産の価格も高くなり、海外の不動産投資に比べると得られる家賃収入に対して購入価格が低くいため利回りが低くなりがちです。
しかし、海外へ不動産投資をする場合には、国土の広さなども相まって同じ間取や設備であっても物件を割安で購入することが可能となっています。
⑤通貨分散によってリスクも分散できる
日本で不動産投資を行なう際には、当然ですが自国の通貨である日本円で購入と家賃収入を得ることになります。しかし、資産運用や資産価値という観点で見てみれば、特定の通貨のみでの運用や保有というのは円の価値が暴落した際には大きなリスクとなります。
日本は特に現金や預金における割合が高いとされており、54.7%とかなり世界的にみても高い水準。もしも日本で大きなインフレが発生した際には、アメリカのドルといった複数の通貨に資産を分散しておくことは、通貨暴落にともなう資産減少のリスクを軽減できるため、資産運用ではとても重要です。
つまり、海外不動産投資では得られる収入だけではなく、通貨分散によって資産の分散投資が行えるため、インフレによるリスクが軽減出来るというメリットが付随する形となります。
⑥節税効果
節税効果というのは日本で不動産投資を行なった場合にも得られるメリットになります。しかし、海外、特にアメリカに不動産投資をした場合の節税効果はとても多く、その理由は減価償却があるためです。
減価償却とは、建物の価値が年数に比例して低下していくことを損失と捉え、経費計上できる税制上の仕組みになります。土地は対象外になりますが、建物の適応は可能になっており、海外への不動産投資でも日本での確定申告が必要になるので覚えておきましょう。
そして、アメリカでの不動産投資では中古住宅への投資が一般的になっています。ただ、日本とは異なる不動産市場の特徴から、アメリカでは中古物件の価値が下がることはなく、逆に価値が上がることも少なくありません。
そのため、中物物件でもアメリカでは比較的高額での売買が期待でき、減価償却費として計上できる費用もまた高くすることが可能となっています。つまり、節税効果という部分で考えるのであれば、日本よりもアメリカでの中古不動産投資が、物件価格を維持しつつも節税効果が高いというわけです。
⑦キャピタルゲインを狙える
後進国などでは経済発展が目覚ましく、物価の上昇から投資した不動産の価格が値上がりすることも期待することができます。つまり、売却益を狙った運用で利益を狙うというやり方が日本と比べると難しくありません。
日本場合では不動産投資で売却益を狙った運用が最も失敗しやすくなっており、人口減少の背景を顧みれば当然かもしれません。しかし、海外の後進国では経済が発展途上であり、人口も徐々に増加していることから日本よりも売却益を狙った運用が成功しやすい傾向にあります。
また、前途でも説明しましたが、アメリカでは中古物件だからといって価格が下るということは少なく、価格が逆に上昇する可能性もあります。売却益のことを「キャピタルゲイン」という言い方を資産運用ではいいますが、このキャピタルゲインを狙うことができるということは、不動産投資で利益を出す、つまり成功するための選択肢が1つ多いことにもなります。
海外不動産投資でリスクとなるデメリット
海外への不動産投資で得られるメリットを解説しましたが、当然海外ならではのデメリットもあります。良い面ばかりではなくデメリットも知っておかなければ、リスクに対する対策をすることができません。
そのため、海外への不動産投資で注意するべきポイントを抑えておきましょう。
基本的に海外へ不動産投資をする際にデメリットとなるのは以下の5つになります。
- 法律・常識・言葉などの違い
- 為替リスク
- 現地の情報収集が難しい
- カントリーリスク
- 治安リスク
損失に直接繋がるようなリスクは少ないですが、それでも安易に購入するには高い買い物が不動産です。そのため、購入した後に失敗しないためにも、日本の不動産さん投資同様詳しく購入前にシミュレーションや情報を集めることが重要となります。
①法律・常識・言語などの違い
日本と海外では、当然ですが文化や言語、そして常識や法律などの違いが多くあります。そのため、一般的に日本では当たり前だと思っていることなども違うことが多く、国によってはその国以外の人が不動産を所有できないといった制限もあるのを覚えておかなければいけません。
もしも下準備や下調べが不十分の状況で物件を購入すれば、いくら日本よりも成功しやすといっても失敗する可能性が高くなるということを理解しておきましょう。
②為替リスク
この為替リスクは、資産運用において2つの国、つまり通貨が違うことが発生するリスクです。海外への不動産投資だけではなく、他の投資でも為替リスクを含むものもありますが、簡単にいってしまえば日本円と外貨の為替レートの変動によって所有してしまう資産が減少してしまう可能性があるというリスクになります。
ただ、これは逆に資産が上がる可能性もあるので、一概に大きなリスクとはいえません。しかし、家賃収入や不動産を売った際の売却益はその国の通貨で受け取ることになるため、もしも投資している国の通貨価値が下がってしまえば、利益を得て日本円に替えた際には想定していた利益よりも低い利益になってしまうこともあるので注意しておきましょう。
日本は貯金の割合が高く、日本円のみでの資産構成をしていることが多いため、資産運用の観点からすれば日本以外へ資産を確保しておくのは悪い話ではありません。そのため、自身の保有する資産と将来を見越したうえでポートフォリオを考えておきましょう。
③現地の情報収集が難しい
日本で不動産投資を行なう際には、投資先の不動産の情報を集めるのは簡単です。現地周辺の治安や利便性なども知ることができ、現地に赴くことも難しくないため、入念に下見と情報を集められるはずです。
しかし、海外の不動産になれば難しく、現地の情報を詳しくインターネットなどで知ろうとしても、表示されている言語の違いから容易ではなく、下見にいくことも簡単ではないでしょう。また、経済状況や政治情勢によっては日本の不動産のように簡単に行えない場合も考えられます。
日本に比べるとかなり情報を集めるのが大変という点は、海外へ不動産投資を行なう際には大きなデメリットになるので注意しておきましょう。
④カントリーリスク
カントリーリスクとはあまり聞き馴染みがない人も多いかと思いますが、簡単にいってしまえば不動産投資を行なっている国で経済状況や政治が変化したことで投資した不動産の価値が下がってしまう可能性になります。
日本でもそうですが、政治や経済が安定している国であっても状況が突然変わってしまうことはあります。その場合、法律による制限や人口減少、あるいは経済的な物価低下で不動産市場へ影響を及ぼす可能性があり、家賃収入や入居者の需要、物件価格が低下してしまう可能性もあるため、得られる利益も減ってしまうかもしれません。
そのため、その国の政治や経済状況というのにも目を向けてカントリーリスクを考慮したうえで海外不動産を行なうようにしましょう。
⑤治安リスク
日本は世界的にみてもトップクラスの治安の良さを誇りますが、海外ではご存知の人も多いように治安が悪くなっています。海外における不動産投資では治安に関するリスクがあるわけではありませんが、紛争やテロなどによっては経済状況の悪化を招くことになり、不動産市場に影響を及ぼす可能性があるので注意しておきましょう。
これは予測難しいことではありますが、日本では地震大国として知られているように、別の意味で経済的な打撃を与える要因が海外にもあるので覚えておきましょう。
国ごとに異なる海外不動産投資のメリット・デメリット
ここまで海外不動産投資におけるメリットとデメリットを紹介しましたが、先進国や後進国といった国ごとに経済状況や背景から特徴が異なるように、メリットとデメリットも投資する国によっては大きくことなります。
次は、海外不動産のメリットとデメリットについて国別に異なる部分を解説していきたいと思います。
アメリカのメリットとデメリット
アメリカへの不動産投資では、先進国ということもあって低リスクで安定した利益を狙えるメリットがあります。ただ、世界最大規模の経済大国でもあるため、GDP成長率などは新興国と比べると低くなるので将来的に高望みをしすぎないように注意しましょう。
また、日本に不動産事情が大きく異なる点が、世界的にトップの経済力を誇っているのにも関わらず、人口が増加しているということです。もちろん、成長は国としては緩やかですが、安定した経営をできるのがアメリカの不動産投資の強みでしょう。
しかし、日本でも地方と首都圏では大きく利回りが異なるように、地域によって利回りはかなり低く場合もあります。誰もが知るハワイやニューヨークでは物件価格が高く特に利回りが低くなりますが、もしも不動産投資で家賃収入を主に考えて狙うのであれば、州別の特徴を捉えることがポイントです。
これは、州別に地域の特徴も大きく異なることから、小さい視点でのメリットやリスクを把握しておかなければ、空室リスクや物件の売却に関するリスクが高くなる場合があるためです。もちろん、法律的にオーナーの権利は強く守られていますが、色々な点で日本とは異なるので、情報収集をもとに精査するようにするのが大切となります。
マレーシアのメリットとデメリット
マレーシアへの不動産投資では、東南アジア諸国では比較的発展しており、経済的に先進国に近づきつつあることが大きなメリットとなります。これは、マレーシア政府が2025年を目標に先進国入りを目指していたためですが、物価の上昇と人口増加の観点かれみれば、不動産需要の増加と物件価格を上がることが期待できます。
また、先進国に近づきつつあるという部分から物件価格もまだ安い傾向にあり、シンガポールとの国境に接するジョホール州およびタイとの国境に近いペナン州では、それぞれ物件価格が1,000万円を切っています。経済発展国という将来の不動産価値を考慮にいれれば、同じ価格でも日本と比べて優良物件を手に入れられる可能性が高くなります。
ただ、マレーシアの不動産投資では、外国人に対する物件購入価格の規制があるというデメリットがあります。現地の人を除けば、外国人は日本円で2700万円以下の物件を購入できません。そのため、家賃収入を積極的に狙うよりも立地を厳選して売却益などのキャピタルゲインを狙うという人も多くいる環境となっています。
タイのメリットとデメリット
タイにおける不動産投資では、日本人に馴染みやすい不動産市場があり、外務省が発表した調査では日本人が2019年時点で約８万人ほどいると分かっています。つまり、現地で不動産業を営む日本人もおり、海外不動産において日本人の仲介を通して物件を経営出来るメリットがあります。
海外への不動産投資では、どうしても言語の壁が立ちはだかりますが、現地の日本人不動産と円滑な情報交換を行なうことで、入居者募集や修繕の対応が遅くなるというリスクが低くなります。しかし、タイでは他の国と比べると成長率が低いというデメリットがあるため、将来的に考えると住宅需要が拡大するかが不透明となるので注意しておきましょう。
フィリピンのメリットとデメリット
フィリピンへ不動産投資を行なう際に得られる大きなメリットは、空室率が低いということです。フィリピンでは人口密度が高いこともありますが、人口も１億人と多く経済成長率も高いことから将来的な売却益も積極的に狙うことができます。
不動産投資では最も大きなリスクとして語られる空室リスクが低いのは、投資家としては魅力的に映るかもしれません。ただ、フィリピンでは経済の一部が海外に依存しており、海外へ出稼ぎに行った労働者への仕送りがGDPの大きな割合を占めるため、出稼ぎにいっている国の経済状況次第では連動してフィリピンの経済状況も悪化してしまう可能性があります。
こういったことから、フィリピンの不動産市場は世界的な景気動向に左右されやすく、不動産価格が他の国と比べると変動しやすいので注意しておきましょう。
ベトナムのメリットとデメリット
ベトナムでの不動産投資では、経済における成長性の基盤が強固であることがメリットにあります。つまり、他国の経済状況によって大きく経済成長が揺らぐことが少なく、実際に新型コロナウイルスで世界中の経済が縮小した際にも、ベトナムはGDP成長率が上昇に推移しています。
日本でも世界中の感染対策などが報道されましたが、抑え込むことが出来た国は感染拡大当初は少なく、大きな経済的な打撃を受けた国が多くあります。特に日本ではオリンピックの開催も怪しい状況で観光客が来れない環境でもあったため、新型コロナウイルスにおける経済打撃はとても大きなものです。
しかし、ベトナムはコロナにおける経済の影響を上手く抑え込み、感染拡大の抑え込んで経済への影響を極端に少なくしています。また、外国人に対する不動産投資の規制も緩和されてため、日本人でも不動産を所有しやすくなっていますが、注意すべき規制も残っており、ベトナムの通貨を海外へ持ち出す際にも制限があるため事前に規制を把握しておくことが大切です。
カンボジアのメリットとデメリット
カンボジアでの不動産投資は、賃料収益(インカムゲイン)と売却益(キャピタルゲイン)をバランスよく狙った不動産経営ができるメリットがあります。これは、住宅需要の指標でもある人口増加率が東南アジアの中でもトップであり、GDP成長率も高水準を維持すると予測されているためです。
つまり、住宅需要が人口増加とともに上昇することで将来的に不動産価格も上がる可能性が高く、空室率も低下することが期待できます。ただ、カンボジアへの不動産投資では、急成長なこともあって不動産市場が未整備な部分も多くあるため、不動産業者の質が良くないというデメリットがあります。
もちろん、全てが悪いということではありませんが、新興国で不動産投資を行なう際には個人投資家では情報収集を行なうことが難しいため、リスクを下げるためにも実績や不動産業者の規模を見て日系不動産企業を選ぶことが重要となります。
海外不動産投資における先進国と新興国の違い
海外不動産投資において国ごとにメリットやリスクを紹介しましたが、だからといってすぐに「この国にしよう」とはならないはずです。また、国によっての違いもあるため、自身の将来や資産状況も考慮して合った国の物件を選ぶことが大切になります。
ただ、国ごとの良し悪しで決めるのは大変ですし、細かく見ていけばどれも候補として捨てがたい国はあるので悩む人もいるでしょう。そのため、まずは先進国と新興国の2つの違いから大まかな不動産戦略を決めるのがオススメです。
ここまでの内容でも分かるように、先進国と新興国では得られると予想できる家賃収入も売却益も異なり、メリットやリスクも異なるので、どちらにすべきか決めたうえで投資国の候補を決めるが最適です。
先進国への不動産投資は比較的低リスクで行える
アメリカなどの先進国への不動産投資は、特徴として総じてリスクが低いと考えられています。これは、新興国と比べて不動産投資の法整備が整っているため、売買取引などでの過程で発生するトラブルが少なく、オーナーの権利も強いためです。
また、先進国の人達は新興国の人と比べると所得も高いため物件周辺の入居者候補も多くなり、ターゲットが外国人に偏るといったことが少ないため低リスクを望む人にはオススメです。ただ、経済的に落ち込むと空室リスクが上昇するため、注意する必要があります。
そして、先進国の不動産投資では物件価格も高い傾向にあるものの、利回りが低く、自己資金の捻出が難しいといったハードルがあります。そのため、利益が多少少なくともリスクを抑制して不動産投資を行いたい人には先進国がオススメとなります。
新興国は先進国よりもリスクが高い
フィリピンやマレーシアなどを中心とした東南アジアの新興国では、前途で紹介したように得られるメリットも大きいですが、先進国と比べると空室リスクが高くなっています。また、新興国の現地住民は所得が上昇している最中なため、投資物件に住める人となるターゲットが多くありません。
新興国での不動産投資のターゲットは、基本的に外国人の駐在員や移住者になることが多く、地味と住民の入居も狙える先進国に比べると空室リスクが上がってしまいます。また、不動産市場における法整備なども先進国ほど完璧ではないため、取引に関しては全般的にリスクが付きまといます。
しかし、将来性という意味では新興国は不動産価格の上昇や家賃の上昇も期待できるため、利益拡大に対する期待も大きくあります。長期的な投資戦略のもと、最終的に利益を大きくしたい人やある程度のリスクは許容できる人であれば新興国での不動産投資がオススメです。ポイントとして各リスクにおけるケアをするために日系不動産会社の手を借りるのが理想です。
まとめ
本日の記事では、海外不動産投資におけるメリットとリスクについて紹介しました。不動産投資といえば、まず日本国内の物件と考えがちですが、将来的に住宅需要の減少や利回りから海外へ不動産投資を行う人も増えています。
そのため、投資効率を下げても低リスクで行いたい人はアメリカなどの日本よりも利回りは高い先進国だったり、将来利益を拡大させたい人であれば多少のリスクを覚悟で新興国への不動産投資と、不動産投資に対する選択肢も増えます。
不動産投資における戦略は人それぞれですが、将来的な目標や目的に沿って自身にあった不動産経営を出来るように心がけておきましょう。
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