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不動産投資では、契約した物件を長期的に管理していく必要があります。それは何十年という月日になりますが、賃貸経営とも言い換えられる通り、不動産投資は経営・事業と捉えられることも多くあり、そんな個人では難しい業務をまとめて委託できる管理会社は私達の強い味方になります。

 

不動産を購入する前の物件選定や融資戦略も大切ですが、購入後のマンションやアパートの賃貸管理も継続した家賃収益を得るためには欠かせません。それは、どのように購入した物件を運営していくかで不動産投資の成果が大きく変わるためです。

 

ただ、これから不動産投資を始める初心者や歴の浅い人は、物件の金額や選定にばかり目が行ってしまい、不動産購入後の管理会社への委託は意外と見落としがちになっています。しかし、管理会社への管理手数料は毎月の家賃収入の5％程度を支払う必要があり、出来る限り安く抑えたいはずです。

 

もしも金額で安易に管理会社を選んでしまえば、管理がお粗末だったり、あるいは支払っている金額に見合ってない管理内容で後悔することになるかもしれません。不動産投資を成功させるためには、購入後の賃貸経営で細かい経費を少しずつ削減していく戦略も考えておかなくてはいけません。

 

そこで、今回の記事では管理会社の管理手数料の相場と管理内容、そして管理会社を選ぶポイントについて解説したいと思います。管理会社は安さだけで選ぶと大きく家賃収入を減らしてしまうことになる可能性もあるので、優良物件を購入したからと気を抜かずにしっかりと対策しておきましょう。

不動産投資で発生する管理手数料とは？

不動産投資で物件を賃貸経営していくなかで、不動産の管理方法は重要な課題の1つです。

共有部分の清掃や点検といった管理や入居者のクレーム対応、空室発生時の入居者募集など、不動産投資で発生する仕事は多岐にわたります。これを個人で行っていくのは、管理作業の多さや時間の確保の観点からかなり難しいでしょう。

 

もちろん、不動産所有者でこれらの業務を担うことも不可能ではありませんが、ほとんどの人は本業が別にあるはずですので現実的ではありません。こういった理由から、不動産投資では物件を購入した後に不動産会社に賃貸管理を委託するのが一般的になっています。

 

不動産投資を行ううえで必ず発生する経費の1つになりますが、不動産を管理する場合には管理委託手数料を管理会社に支払うことになり、不動産投資で物件を保持している限りはずっと支払い続けることになります。

そのため長期的な運用を行う不動産投資では、物件価格や家賃相場だけではなく管理委託費も重要であり、家賃の比例して高くなる傾向にある管理委託費も考慮して家賃収入を評価することが不動産経営を成功させるためには求められるわけです。

 

ただ、家賃に比例して管理委託手数料も高くなるとお伝えしましたが、当然管理会社によって手数料のパーセンテージは異なります。投資する物件に見合う管理内容や手数料なのか適正を見極めるためにも、次は不動産投資における管理手数料の目安となる相場を解説したいと思います。

 

不動産投資で発生する管理費の相場は家賃収益の約5％

管理費委託費は毎月得られる家賃収入の何%と契約することが多く、一般的に「家賃収入×〇〇%」と形で求められます。その相場は約5％となります。もしもこの相場よりもかけ離れた高い手数料を提示された場合には、不動産投資で得られる利益を圧迫してしまう可能性が高いため注意する必要があります。

 

管理業務の内容や会社によって委託費の金額は変わりますが、基本的には約5％程度と考えておきましょう。

管理会社に支払う管理手数料はその報酬形態から入居中の部屋数が多く家賃収入が多くなることで比例して大きくなります。逆に得られる家賃収入が低い場合や空室の部屋がある場合には支払う管理手数料は低くなるというわけです。

 

そして、管理会社に任せる業務内容は色々ありますが、どこまで業務を委託するかによっても管理委託費は変わってきますので、場合によっては管理手数料以外の費用も発生する場合があります。保有する不動産に業務内容は見合っているのかを判断するためにも、次は委託できる一般的な業務や管理手数料以外に発生する可能性がある業務について解説していきたいと思います。

管理会社に委託できる業務内容

管理会社に委託できる業務内容は、個人でも手間はかかるものの行うことは不可能ではありません。ただ、その業務内容の多さから一般的に管理会社に依頼すること多くなっています。

多少の違いはありますが、基本的には以下のような業務内容が一般的となっています。

これらはあくまで一般的に例になりますので、管理会社によっては多少の違いがあります。そして、管理手数料の範囲でどの業務を対応してもらえるのか把握することができれば、自身で一部の業務内容を行って手数料を下げることも可能です。

ただ、例えば手数料が3％と金額的にみて安かったとしても、業務範囲が狭いことがありえますので、5％で幅広く委託できる方が管理コスト的には意外と見合っており、しっかりと業務範囲と内容を知ることが重要です。

 

もしも付き合いのある業者や自分で手間がかけずに安く済ませることができるのであれば、管理会社に相談してみるのも1つの方法です。ただ、要求が細かくなりすぎると面倒なオーナーだと認識される可能性もありますので、管理会社に委託する場合には基本的にすべてを任せてしまうほうが良いでしょう。

管理手数料以外に費用が発生する業務

前途で説明した業務内容で充分に感じるかもしれませんが、不動産経営というのは他にも必要なものがあります。そして、その業務は管理手数料外で別途料金が発生する可能性が高く、支払っている管理手数料の範囲内の賄われるわけではないので注意しておきましょう。

 

この点だけで管理会社を選ぶと、管理手数料は安いので総合的にかかる管理コストは余計に高くなってしまうことも考えれます。実際に別途料金を支払う必要がある業務としては以下のようなものが代表的です。

原状回復費用
原状回復費用とは、基本的にルームクリーニングやエアコンクリーニング、クロス張替え、畳交換、キッチン、浴槽などの補修や交換などになります。物件の大きさや傷、経年劣化によって金額が大きく異なりますが、単身向けの部屋では10万〜15万円ほどの経費が必要になります。

室内設備の修繕・交換費用
これはマンションやアパートに備え付けられている設備の修繕や交換になります。例えば、給油器やエアコン、換気扇や水栓、トイレや照明器具の修繕や交換費用などになります。これらの設備に関しては、発生頻度も不明で種類によって金額は変わりますので、事前に管理会社に相談しておきましょう、

建物管理費用（定期清掃・点検）
簡易的に清掃であれば管理手数料に含まれている場合もありますが、建物の大きさやエレベーターの有無、受水槽や貯水槽があれば別途料金を支払うことが多くなっています。また、清掃の頻度や管理内容も細かくなれば費用として支払うことになりますので、費用と見合っているかを判断できるように事前に管理内容や所有する不動産で

賃貸借契約の締結・更新
賃貸借契約の締結に伴う成功報酬の目安は家賃の0.5～1か月程度になっていますが、管理会社によっては仲介手数料の名目で支払う可能性もあります。ただ、基本的にな更新手数料は家賃の0.5ヶ月分になっています。

 

上記3つは頻繁に発生するわけではないため、管理手数料とは別に費用が発生します。ただ、管理会社によっては退去や不具合、リフォームにおける対応の期間を短縮するために定額制となるプランを設けているため、物件にあった管理会社やプランを選んでおくことで後々余計な出費を抑えることができます。

 

清掃や点検といった建物における管理費用も別途定額制としている会社もあり、アパートやマンションなどの物件では入居者の有無に関わらず必ず必要になる経費なため、別途見積もりで定額制を設けている場合もあります。管理会社によってプランも異なり、また賃貸更新や凍結も成功報酬としているケースもあるので、特定の管理会社だけではなく、まずは情報収集として管理会社の調べて比較してみるのがいいでしょう。

 

修繕積立金とは？

先程説明した管理費以外にも修繕積立金というものがあります。これは、経年劣化に伴って生じる建物の損傷を修理する費用で、一戸建ての場合には10年〜20年ごとに外壁の塗り替えなど、その都度費用が発生します。

また、集合住宅であるマンションであれば、長年安全に住み続けるためのメンテナンスは必要不可欠です。ただ、マンションなどは戸建てと比べると規模が大きくかなりの費用を要します。

 

そこで入居者から管理費として毎月決まった費用を集め、将来的なメンテナンスに備えて積立を行うのが修繕積立金というわけです。修繕積立金に関しては、自然災害や建物の設備が破損した場合や不具合が生じた場合にも使われることになり、この集めた資金を先程説明した別途料金で管理会社が行ってくれることも多くなっています。

 

管理会社に依頼するメリット

個人では難しい業務を管理会社なら行ってくれますが、支払う費用も一定額ではなく賃貸収入の5%なため、中には多少手間でも個人で行おうと考えている人もいるかもしれません。実際にその管理会社に支払う管理費用は不要となりますので、数十年分の家賃収入がすべて手元に入るのは大きな魅力でしょう。

 

ただ、個人で行うよりも管理会社に依頼するほうが遥かに大きいメリットを受けられる場合もありますので、次は管理会社に委託することで費用対効果を見出だせるのかを1つずつ紐解いていきます。物件の規模的に自身で行うか迷っている場合は参考にしてみましょう。

①本業に支障を来さなくても住む

不動産投資を行うほとんどの人は、本職が別にありながらも家賃収入を狙っている人のはずです。実際に不動産投資のみで生計を立てるというのは非常に難しく、不動産投資のみの利益で生活できる成功率は10％以下になっています。

そう考えれば、基本的に自身で物件の管理を並列で行えば、時間を問わずにクレーム対応や家賃の未納対応に向き合うことになり、賃貸経営に関する業務も本業の就業時間内に解決を迫られる可能性が高くなります。稀に発生するのであればいいですが、何十年と行う不動産投資でこういった事案が続けば本業に支障をきたすのは想像に難くないでしょう。

 

しかし、管理会社に依頼することで本業に集中することができるうえ、クレーム処理や物件における問題に自身の時間を割かなくてもよくなります。また、最近ではインターネットの普及から、クレーム処理の遅れや未対応は悪評に繋がる可能性も否定できないため、そういった考えからも管理会社に依頼することは大きな精神的な支えになるはずです。

 

②修繕などの対応を迅速に行える

管理会社ではなく、個人で修繕に必要な設備を管理・修復していく場合には全てオーナーであるあなたが費用を負担しなくてはいけません。本業である仕事の合間を縫って対応することになるうえ、すぐに修繕費用を捻出できなければ先延ばしになり、入居者の不満が貯まる可能性があります。しかし、管理会社に委託した場合、修繕が必要な箇所に対して迅速に対応してくれます。

また、管理会社は物件のタイプや築年数に対してどれぐらいの期間や設備投資が必要かを深く理解しており、個人で負担するよりも安く抑えることができることも多くあります。実際に自身で修繕や設備の見直し購入をするよりも、委託した方が最終的に安く済むことも多くありますので、事前に修繕する場合の費用などを考えておくことが重要です。

③空室のリスクを軽減できる

不動産投資において空室が発生するリスクは、家賃収入の低下の直結するため最も避けたいリスクの1つです。もしも管理会社に業務を委託せずに空室が発生した際には、自身で入居者を見つけなければいけません。例えばですが、この場合には広告を出稿するほかに不動産会社へ情報提供をするといった宣伝広告費が発生することになります。

 

入居者募集に対する広告宣伝は、基本的に新規の入居者が決まるまで続くことになるため、年間で決めていた経費を上回ることもあり、負担が大きくなります。しかし、管理会社へ委託した場合には、客付けも管理会社が行うことが多く、無駄な経費を削減することへも繋がります。

管理会社が持つ独自のネットワークを使って空室期間を短縮できるメリットは、不動産を経営するオーナーからすれば大きいでしょう。

 

管理会社を比較・選定するための3つのポイント

先程のメリットを含めて、不動産投資を行ううえでは支払った費用に見合った費用対効果を選ぶことが重要になります。それでは、実際に管理会社を選ぶ際には、どのようなポイントを気をつけておけばいいのか。

次は不動産投資における管理会社の選び方について解説したいと思います。

 

支払う管理費の費用対効果は適切か判断する

管理手数料が高いか安いかという判断は、手数料に含まれている業務内容と最終的に年間で発生する費用次第になります。つまり、一見管理手数料が安くなっていても、管理手数料内で行われる業務内容が少なければ、追加で発生する費用も増えることになるため最終的には損してしまうわけです。

そのため、管理手数料に対して値段が高いか安いかに囚われすぎると逆効果になってしまう可能性も考えられます。

 

重要なのは手数料も含めて発生する管理コストを比較し、あなたの所有する物件に見合う管理会社を選ぶことです。管理会社の管理相場は5％前後になっているので、まずはその相場を基準として高い管理費が請求されていのかや他の請求がないかを確認しておきましょう。

 

そして、管理会社を比較するうえで、既に管理を任せている管理会社、またはこれから管理会社を選定する場合には、以下の3つを意識して確認するようにしましょう。

1. 管理会社で発生する手数料は家賃の何％なのか
2. 管理手数料に含まれる管理内容
3. 管理手数料以外で発生する業務と費用

これらを把握しておくことで、実際に支払う管理コストは適正なのかという判断しやすく、他社の管理プランと比較した際に値段だけではなく、管理内容にも着目することができます。

 

ただ、管理会社には手数料だけではなく、家賃の徴収業務や建物の管理費用、更新手数料や現状回復工事といった費用も支払うことになるため、管理費だけを見るのではなく、管理の範囲外に設定されている委託内容を含めて全体のコストを比較選定しましょう。

 

 

入退去時の対応能力と入居率

どれだけ良い物件を所有していたとしても、退去が発生します。そして、退去になれば空室期間も必然的に発生することになるわけですが、その際の対応能力が高い管理会社であれば入居者の募集を良いタイミングで行ってくれるうえ、退去時に入居者から預かった敷金を利用してすぐにハウスクリーニングを行ってくれるため、「即入居可能」な状態を作ってくれます。

 

こうなれば、空室期間もなるべく少なくてすむため、利益の最大化が図れるわけです。また、管理委託する際に入居率が高い会社であれば、積極的にアピールしてくれるので会社のホームページやパンフレットに掲載してくれ、入居者募集の期間も短縮することができます。

 

この時の目安として、95%以上の入居率であれば客付けの強い管理会社といえるので、管理会社選定の際には最も重要な指標として入居率も考えておきましょう。もちろん、管理している物件や地域によって入居付けのしやすさも異なりますので、大きく離れていないのであれば、数％ぐらいは妥協する必要はあります。

 

なぜなら、都心と地方のマンションでは地方の方が人工的な観点から客付けが難しい傾向があったりするためです。また、管理会社によっては、得意とする物件の客付けも変わりますので、あなたが所有する物件に近いタイプを多く扱う管理会社に任せるのが理想です。

 

管理会社のレスポンスや担当物件の状態を確認してみる

管理手数料が低い＝サービスの質が悪いというわけではありませんが、やはり一般的にも値段が安いと管理範囲外の業務が多く、限定的な管理内容が多かったりするためサービスの質が低下してしまいます。例えばですが、定期清掃で物件が綺麗になっていなかったり、入居者のクレームに対する対応速度が遅かったりなどです。

こういった問題は入居者の満足度が低くなってしまうので、管理を任せるオーナーとして担当者が連絡を迅速に返してくれるか？実際に管理会社が担当している他の物件の状態は良いか？といった部分もポイントとなります。

 

つまり、比較するだけではなく、実際に管理会社の能力を確認してみるということです。

実際のその管理会社が担当している物件を見てみるのが最も確実ですが、例えば建物がボロボロな状態だったり、ゴミや私物が散乱していたり、雑草の処理がされていないといった管理状態であれば、管理の質は低い可能性があります。

 

管理会社に任せてしまえば、基本的には放っておくだけで物件の管理・運営を行ってくれますが、長期的に任せるからこそ管理手数料だけで判断するのではなく、家賃収入を最大化できるサービスをしっかりと提供してくれる会社を選ぶのは、不動産投資で失敗しないオーナーの秘訣でもあります。

 

管理会社を安さで選んだ人が後悔する理由

管理会社を選ぶ際には家賃の5％が目安であり、安さだけに捉われるのは逆効果だとお伝えしました。しかし、実際に家賃収入を少しでも多くするために安い管理会社にする人は珍しくありません。

 

次は管理会社を安さで選んでしまったばかりに、後々後悔してしまう事になる理由について紹介したいと思います。多くの人が物件の選定や購入といった不動産の購入までは慎重にやるものの、購入後については慎重さが欠けてしまう傾向にあるので、管理会社の選定を安易に安さで決めるのがどれだけ危険かを理解しておきましょう。

 

入居者の短期解約が多く発生する

管理会社へ支払う管理手数料が相場よりも安いということは、当たり前ですが安い理由があるからに他なりません。ここで最も考えられる理由が、業務内容が少ないということです。

 

これだけ聞けば、ここまでの説明で理解している部分も多いでしょう。ただ、管理会社のサービスの質は入居者の満足度に直結するため、あまりに委託している業務が少なく、管理が雑であれば入居者の解約に繋がることも珍しくありません。また、そうなれば短期間で解約する入居者も発生してしまい、入退去時の客付けや原状回復費用などの頻度も多くなってしまいます。

 

こういった事になってしまうと余計な費用が発生してしまううえ、退去から入居までの期間は家賃収入が入らないため、不動産投資においてはかなりの痛手になるはずです。

 

長期間運用していく不動産投資では、購入後の不動産の管理も非常に重要です。長期入居をしてもらうためにも入居者の満足度は欠かせないものなので、管理の質を維持できるように努めておくのがオーナーとしての責任だと覚えておきましょう。

 

トータルコストが安くなるわけではない

先程も説明しましたが、賃貸管理を委託することで発生する費用は管理手数料だけではなく、他にも発生します。しかし、管理手数料を安いプランや会社にしたばかりに、実はトータルコストが高くなっていたというケースも多くあります。

 

実際に不動産投資をしている人で、管理会社を5％から3％の会社に変えたら新規入居者向けの広告費や入退去時のハウスクリーニング代などで手元に残る資金が減ってしまったという人は多く、確かに毎月発生する手数料は抑えられるものの、想定よりも入居者の入退去が多く一定期間でのコストは上がってしまったという例は少なくありません。

 

このような事態を避けるためにも、管理会社を選ぶ際には最終的に発生する管理コストを想定しておくことが重要です。そのためにも、管理手数料以外にも建物管理費用や緊急サービス対応サービス費用などの固定費もチェックしておきましょう。

そして、入居時に発生する報酬や更新報酬、原状回復費用がいくらになるのかという具体的な金額、また過去の運営実績からどれぐらいの頻度で入居者の入れ替わりが発生しておくのかを予測する必要があります。

 

管理会社に委託する内容が少なくなるということは、それだけで入念に支出を把握して対策しておくことがコスト削減には大切になります。それが難しいようではれば、業務内容を把握したうえでしっかりと管理会社に委託しましょう。

管理会社と利益相反になる可能性がある

管理会社からみれば、オーナーが得る家賃収入が多ければ多いほど利益が発生します。これは管理手数料が管理会社の主な収入源であり、家賃収入の最大化が管理会社にも比例して得られる利益が増えるためです。

しかし、管理手数料が安いということは、管理手数料外の業務内容が大きくその管理会社の利益を左右するため、そういった管理会社にお願いすると場合によってオーナーと管理会社で利益相反の関係になってしまいます。

 

管理会社からすれば、原状回復費用や入居者が決まった際の成果報酬が頻繁に発生したほうが利益が増えていくため、管理が雑になるのもある意味では当然かもしれません。

不動産投資では、家賃収入を最大化するためにも入居率を高めながらも長く入居者にいてもらうことが重要です。しかし、入居時の報酬や退去時の原状回復費用といった部分を主な収入源としている会社は、オーナーが目指すべき入居者に長期的に住んでもらうことは逆に利益減少に繋がります。

 

こうした利益構造は、やはり入居者の長期入居を実現するためのサービス意欲が期待しづらく、サービス低下が発生して入居者の満足度が下がったり、長期入居を見込めない客付けをする可能性も否定できず、退去が頻繁に発生しやすくなってしまいます。

こうなってしまえば、最終的にオーナーが支払う管理コストはさらに高額になり、管理手数料は安いにも関わらず手元に残る資金は雀の涙になってしまいます。このような利益相反な状態になってしまうのであれば、安い管理会社に任せるよりも管理会社と一緒に入居率の向上や長期入居率を維持できる管理会社を選択することが安定的な利益に繋がります。

 

管理コストよりも「入居率の向上」が最も収益性が高い

ここまで管理会社における管理コストについて解説しましたが、少しでも物件の収益性を上げたいのであれば、毎月コストが発生する管理手数料を下げたいと思うのは当然です。ただ、実際には管理手数用が物件の収益低下を招くほど大きいコストではありません。

 

不動産投資では最も収益を最大化するためには、管理手数料を1〜2％下げるよりも空室を出来るだけ埋めて入居率を高めることが最も有効なケースとなっています。

 

ここで例として、各部屋の家賃が6万円で合計6部屋あるアパートの物件で考えてみたいと思います。

物件で空室である部屋が1部屋あれば、毎月の家賃収入は30万円になります。この際に管理手数料が5％であれば、毎月のコストは1万5,000円であり、3％であれば9,000円で6,000円しか削減できたコストは変わりません。

 

6,000円程度しか違わないのであれば、仮に手数料が相場の5％であっても空室を1部屋埋めれば追加で57,000円の収益が発生するので、入室期間が短く入居者を維持するほうが如何に大切かが分かります。

 

このように一見大きく感じる管理手数料ですが、数％程度の差であれば大きく収益上に影響を及ぼすことはありません。そのため、もしも空室がある状態で管理手数料を気にしているのであれば、空室を埋めることが最も収益性を上がるためには効果的です。

 

今の管理会社で入居状況が良ければ順調だといえるため、管理手数料のわずかな差のためにリスクを増加させたり、不動産投資の目的を誤らないためにしっかりと判断しておきましょう。

 

まとめ

不動産に管理においては、個人でも行うことは可能ですが、やはり今回お伝えした内容から管理会社に委託したほうが良いことは理解して頂けたはずです。しかし、安易に安い管理会社を選択することは、不動産投資では逆に収益性を下げてしまう可能性があり、慎重に行う必要があります。

 

委託を検討する管理会社を選ぶ際には、担当者の面談を重ねつつも自身が保有する物件に適切な内容の業務内容を選び、費用をかけて委託することで大きなメリットが発生します。ただ、単純に管理コストを下げたいだけであれば、思わぬところで無断な費用が発生し、トータルコストが増えてしまう可能性があるので注意しましょう。

 

本業を持つ不動産投資家が仕事をしながら大家として業務をこなすのは難しいはずですので、賃貸経営のノウハウを持っている管理会社に依頼することで、投資を始めた初心者でも入居者を長期的な確保しながら家賃収入を安定させることができます。

 

管理費は、将来に渡って保有する物件を快適に過ごすために必要なものであり、不動産価値を維持するためにも重要ですので、しっかりと検討して業務を委託できるようにしていきましょう。