不動産投資で初心者が絶対に抑えるべき2つの利回りと計算方法を解説

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不動産投資で初心者が絶対に抑えるべき2つの利回りと計算方法を解説

資産運用に興味を持ち始めている人であれば、「利回り」という言葉を耳にされたこともあるかと思いますが、不動産投資において「利回り」を意識して物件を選ぶのはとても重要です。

不動産投資で成功するために最も注目するべきポイントの1つであり、物件を検討する際には「物件に対していくらの収益が発生するのか」「利回りがどれぐらい生まれるのか」という部分は最初に確認する方が多くなっています。不動産投資の物件では記載されている利回りが表面的な利回り(空室期間や賃貸滞納を考慮していない)となっている傾向が多く、これは「表面利回り(グロス利回り)」と呼ばれています。

 

そしてもう一つ重要なのが「ネット利回り」と呼ばれるものです。表面利回りでは、ランニングコストなどを含めて実質的な利回りがわかるため「実質利回り」とも呼ばれることがあり、不動産投資では「グロス利回り」よりも「ネット利回り」が重要になってきます。

 

これらの2つの利回りは不動産投資を行ううえでは非常に重要になってきますが、これから不動産投資を検討している人からすると「なぜ利回りをそこまで考える必要があるのか?」と重要性に疑問に抱く人もいるかもしれません。しかし、不動産投資では、物件種別ごとに利回りの傾向も異なり、実際に不動産投資を行う際に「利回り」が低すぎたりすると運用において支障をきたす場合もあります。

 

そのため今回の記事では、これから不動産投資を検討している人に不動産投資おいて発生する「グロス利回り」と「ネット利回り」の基本と計算方法などを解説しつつ、2つ利回りについて注視するべきポイントをお伝えしていこうと思います。

不動産投資は長期的な運用になりうえ、金融機関からの融資を利用した場合には返済期間も長いため「利回り」をしっかりと意識して概要や物件を選定するポイントを理解しておきましょう。

 

不動産投資で大切な2つの利回り

利回りの種類

不動産投資を行う際に「利回り」を理解しておくことは何より大切です。利回りとは、投資した金額に対する収益を表したものになりますが、不動産投資の場合には「物件取得費に対して年間の家賃収入がどの程度の割合かを示したもの」であると言いかえられます。

つまり、利回りとは物件の収益力を見る指標の1つだということです。そのため、これから不動産投資を始める初心者も、既に不動産投資で利益を出している経験者も必ず確認して重要視しています。ただ、利回りといっても「表面(グロス)利回り」「実質(ネット)利回り」「想定利回り」「現行利回り」などといった種類の利回りがあるため、混乱してしまう人や利回りによっては違う理解をしてしまっている人も少なくありません。

 

不動産広告などで告知されている不動産案件の利回りなどが高く表記されていることもありますが、蓋を開けてみると「表面利回りで実質利回りはそこまで高くなかった」なんてことは珍しくなく、一見収益が高そうであっても、必要な資金が省かれしまっていることも多く注意する必要があります。

それぞれの計算方法や概要を説明していくので、利回りのついての理解と意味をしっかりと理解していきましょう。

 

表面利回り(グロス利回り)

表面利回り(グロス利回り)は投資物件の大まかな収益率を捉えるための指標としてみられ、年間で得られると想定される賃料を物件価格で割ったものになり、計算式は以下になります。

表面利回り(%)=年間の賃料収入÷投資物件の金額×100
このように見ると単純で誰にでも計算が可能ですので、もしも物件の利回りで高いものがあれば自身で計算したうえで考えてみるのもいいかもしれません。ただ、表面利回りには、実際に不動産投資をするうえで必要となる諸費用が考慮されていません。
つまり、不動産投資で必要になってくるランニングコストなどが省かれているため、さらに詳細な利回りを把握するためには実質利回りもセットで考える必要があるわけです。

 

ここで例として、実際に1億円の物件へ投資して年間の賃貸収益が変化すると、どのように利回りが変わるのか計算してみたいと思います。

【例】
年間の賃貸収益が1000万円の物件
を1億円で購入した際の利回り
「1000万円÷1億円×100=10.0%」
年間の賃貸収益が1500万円の物件を1億円で購入した際の利回り
「1500万円÷1億円×100=15.0%」

 

同じ物件価格であったとしても、年間の収益額が変わると利回りが変わるのが分かります。また、単純に投資物件の価格が1億円ではなく8000万円であれば、その「投資物件の金額」を変えるだけになるので「1000万円÷8000万円×100=12.5%と利回りは高くなります。

ただ、ここで表面利回りの注意するべき点は、投資物件が空室で賃貸料が入ってこない期間も満室として考えて計算されていることです。例えば、先程の表面利回りの計算で、1億円の投資物件に対して年間賃貸料が1000万円であれば、10%の利回りと解説しました。

しかし、年間で20%の空室や家賃の滞納がたった場合には、「年間賃貸収入=1000万円×(100%-20%)=800万円」になり、800万円÷1億円×100=8.0%という利回りに変わってきます。

 

このような満室時の賃貸収入ではなく、空室期間や家賃の滞納分を考慮した収入は実行総収入と呼ばれており、「満室時の想定賃貸収入−空室損失等」で求めることが可能です。満室であることを想定した利回りは、満室か満室に近い状態であれば参考になる利回りになりますが、空室期間が長かったり、あまり宣伝費をかけずに一部空室であることが多い場合には気をつける必要があります。

また、稼働率の高い投資物件の場合には、テナントの入れ替わり次第で一定期間は賃貸が取れない期間があります。

 

一般的に入居期間が短い単身者向けのマンションや賃貸の滞納が多い物件に関しては、実際に利回りと差が発生することになり、投資物件や立地条件次第な部分はありますが、それでも空室や賃貸滞納分をあわせた数値を基本として考えて5%〜10%は誤差があると踏まえて考えておきましょう。

 

実質利回り(ネット利回り)

「実質利回り」は、年間の賃貸収入から年間の諸経費を差し引いた金額を投資物件の価格で割った利回りです。「年間の諸経費」とは、先程お伝えした満室時の賃貸収益から空室や賃料の滞納分を引いた収益になり、計算方法は以下になります。

実質利回り(%)=年間の賃貸料(年間の諸経費)−年間の管理費用÷投資物件の金額×100

不動産投資の経験がない初心者からすればイメージが湧きづらいかもしれませんが、不動産賃貸を行う際には多くの費用が発生します。

 

例えば管理会社に委託すれば「管理委託料」、自身で行ったとしても物件維持のための「機械設備の保守点検」や「法定点検費用」などが必要になりますので、以下を参考に見てみてください。

実質利回りの年間諸経費に該当するもの
管理委託料 入居者募集・賃料回収代行・賃料延滞やクレーム対応・共用部の清掃や管理会社に委託費用
消耗品費 不動産賃貸業に関連するコピー用紙や文房具などの備品
通信費 入居者や取引先などと連絡を取るためにかかる電話代やインターネット利用費用
交流費 オーナー会の参加費や取引先との会食代
水光熱費 共用部におけるもの(共用廊下の電灯や電気代など)
修繕費 劣化設備の交換、大規模修繕などのために支出する費用
借入金利子 金融機関から融資を受けている場合、その利子が必要経費。ただ、キャッシュフローの実質利回りを計算する際には元本も合わせて諸費用に入れて計算します。
租税公課 固定資産税・都市計画税。
その他 火災保険料・研修

投資物件の用途や立地、築年数などによって異なりますが、年間の諸経費は比較的築浅の一棟マンションで年間収益の20%〜25%を考えておく必要があります。というのも、築年数が経過している物件は賃貸水準も低い傾向にあり、多くの修繕費用が発生するためです。中には30%を超える物件もありますので、注意する必要があります。

ここで例として、1億円の物件価格で年間収益が1000万円だと仮定し、年間の諸経費が変わると利回りにどのように変化するのかを計算してみたいと思います。

【例】
物件価格が1億円で年間の諸経費が年間賃料の20%
必要な場合の利回り
年間の諸経費=「1000万円(20%)=200万円」
実質利回り=「(1000万円−200万円)÷1億円×100=8.0%」
年間の賃貸収益が1000万円の物件を1億円で購入した際の利回り
「1000万円÷1億円×100=10.0%」

 

このように表面利回りと違い、不動産投資における必要な経費を差し引いた利回りを計算することができます。もちろん、これは不動産投資における年間諸経費をどのようにみるかで利回りも異なってきます。

 

諸経費を甘くみて考えていると期待通りの利益を得ることができず、目標資産へ到達することができない可能性も高くなるため注意が必要です。

初心者の人は、特に投資物件を契約する前に年間で必要になる諸経費を慎重に査定して判断材料としましょう。

 

表面利回りと実質利回りで生じる差

表面利回りと実質利回りを解説しましたが、それぞれの計算方法はとても簡単です。ただ、やはり知らないとはいえ失敗する可能性が高い状態で投資するではなく、限りなくあなた自身の収益をもたらしてくれる運用成果になるように考えておかなくてはいけません。

 

計算方法はとても単純ですので、先程の計算例を用いて2つの利回りで実際にどれぐらいの差が生じるのかを見ていきたいと思います。表面利回りでは、空室の状況や賃貸滞納分、諸経費などを考慮に入れずに計算されていました。

しかし、実際に投資物件の価格が1億円だと仮定し、2つの利回りを計算して比較すると以下のようになります。

①【表面利回り】
年間の賃貸収益が1000万円の物件を1億円で購入した際の利回り
「1000万円÷1億円×100=10.0%(賃貸収入、物件価格により変動)」
②【実質利回り】
物件価格が1億円で年間の諸経費が年間賃料の20%必要な場合の利回り
年間の諸経費=「1000万円(20%)=200万円」
実質利回り=「(1000万円−200万円)÷1億円×100=8.0%」

表面利回りとの場合、年間の賃貸収入や購入した際の物件価格次第で利回りは大きくも小さくなります。しかし、これは諸経費が計算されておらず実際にあなたの収益になる利回りはもっと小さくなると予測できるはずです。これは先程も説明したように多くの経費が不動産を保有した際はかかるためです。

 

実際に諸経費が年間で年間収益の20%かかると過程すれば、8%となりますので差は2%生じることになります。これを大きいと捉えるか小さと捉えるかは人によって異なりますが、本来得られる年間の賃貸収益も大きいので200万円と金額にしてみると大きく差が開くと分かります。

そして、上記の仮定より諸経費がかかった場合に利回りはさらに低くなる可能性が高くなります。このように表面利回りと実質利回りでは大きく差が広くことも珍しくないため、ぜひあなた自身で計算してするようにしましょう。

 

不動産における広告宣伝などでは、一般的に表面利回りが利用されている事が多いため、実際には空室が多い物件である場合には表面利回りを大きく下回る実質利回りになることも少なくありません。また、実際に空室が多く発生するような物件では、その状況が反映された数値になっていない可能性もあり、知っていれば選ばないような投資物件を掴まされる可能性も高くなります。

 

不動産経験のない初心者が失敗するケースの1つですので、利回りを見る際にはその種類と根拠を確認し、実際に投資した際には最低でもどれぐらいの利回りで収益化できるのか妥協点を見つけておくようにしましょう。

 

投資物件を選ぶ判断は「実質利回り」を参考に考える

実質利回り

不動産投資で物件を選ぶ際、物件を選択する判断材料は様々ですが、今回説明した2つの金利で計算することを考えるのであれば、実質金利のみを参考に考えましょう。表面利回りは、ローンの金利や諸経費を考慮せずに経費がゼロで物件を既に一括でした際に発生する利回りです。

 

多くの人はこの実質利回りではなく表面利回りのみだけで、「建物」や「立地」といった入居者が好む条件を投資物件の判断材料を選びます。しかし、必ず入居者が継続して住んでくれるわけではありませんし、最悪の場合も想定して得られる利回りを考えたローンの返済や資産増加を組んでポートフォリオを作る必要があります。

 

それの理由は、長期運用を前提とした不動産投資において経年劣化が避けられないためです。

一般的に不動産投資の家賃収入では、築年数の経過に共ない下がっていく傾向にあり、人気エリアやリノベーション次第で賃貸を維持することもできますが基本的には低下します。また、区分マンションでは修繕積立金や管理費が増加したりすることで収支が悪化する原因にもなりますので、表面利回りだけではなく、その点を考慮したうえで実質利回りを参考に投資物件を選ぶようすることが重要です。

 

つまり、将来的に投資物件の価値も考慮にいれた実質利回りであれば、万が一の事態が発生してもそれを前提に収益化できる計算で購入しているので想定内の利益は得ることができるわけです。

 

利回りの高さだけを判断材料しないように注意しよう

不動産投資の注意点

不動産投資に限らず、資産運用を行う際には「利回り」ばかりを優先していてはいけません。おそらく、多くの投資経験のない初心者は、利回りや収益を中心に特をする投資先を選んでいるかと思いますが、不動産投資は大きな頭金を抑えることができるとはいえ大きな金額になります。

不動産投資の広告などでは、表面利回りばかりで購入してみれば利益が発生しないことも少なくありませんので、投資物件を購入する前に利回りを意識しつつも、あなた自身で収益が発生するかを確かめる必要があります。

 

手間かもしれませんが、あわせて「毎月の収支」「ローンと金利の差」「諸経費の額」といった細かい点を考慮して判断材料に組み込むことで、より高い収益性が現実的になりますし、総合的に判断するための視野も広げることができます。

 

そうでなければ、実際に不動産を購入した後に現実とかけ離れた数字になり、「思ったよりも収益が出なくて返済が大変」と後悔してしまう可能性もありえます。そして、実際に物件を決める際には物件を見に行ったり、周辺の家賃相場や賃貸ニーズについてよく調べ、諸経費を調査して実質利回りなどから資産増加できるようにポートフォリオを作る必要があると心に留めておきましょう。

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