アパートやマンションといった賃貸経営では、家賃収入が得られない空室状態がリスクとして特に注視されます。しかし、入居者がいるにも関わらず家賃収入が得られないといった可能性もあり、この入居者が「家賃を滞納」しているリスクも賃貸経営では事前に考えておかなくてはいけません。
いくら所有する賃貸物件を満室にしても家賃が支払わなければ本来得られるはずだった家賃収入が入ったこないわけなので、入居者が入る分新しい入居者募集の時間も余計にかかるうえ、裁判になれば基本貸主は不利になるので退去させるのにも余計な経費や時間が取られることになります。
もちろん、そういった強制退去させるような事態まで家賃滞納が続くのあれば、不動産オーナーとしての費用負担は少なくありませんので、出来る限り事前に家賃滞納時の対策を考えておくのは必須です。時間も労力も費用もかかるのであれば、ある意味では空室のリスクより厄介な問題かもしれません。
しかし、ここで注意してほしいのは、無理に不動産を所有している貸主が未払いの家賃を催促したり、回収しようとすれば、逆に違反行為をしてしまう可能性もあり、オーナーだけでの判断で行動するのはリスクを高めることにもなります。
そのため、そういった家賃滞納のリスクが発生した際には管理会社や弁護士などの専門家に相談して意見を聞くことが重要になりますが、今回の記事は家賃滞納が発生した際に貸主がやってはいけない行動、未然に家賃滞納を防ぐための対策方法について解説していきたいと思います。
家賃滞納発生、まず最初に管理会社・保証会社に連絡
まず、家賃の滞納が発生した際のオーナーの対応については事前に考えていたかどうかでも違うでしょう。事前に管理会社にリスクを想定して相談していた場合はスムーズに行動に移れますが、そもそもそういった部分を考えずに不動産投資を始めたという人も少なくはありません。
ただ、意図していたか関係なく、基本的にアパートやマンション経営の場合には多くの人が管理会社に管理を任せていることもあり、家賃の滞納が発生した場合の対応は管理会社が代行して行ってくれます。また、賃借人が家賃保証会社に加入している場合は保証会社が賃借人に代わってオーナーに家賃を支払い、その後に家賃の回収を保証会社が行ってくれます。
そのため、基本的には管理会社や保証会社に連絡することが一番最初に求められる行動ですが、こういった家賃滞納のリスクを想定して保証会社に加入することが必須状況の賃貸物件も多くなっています。
ただ、保証会社に加入していなかったり、管理会社に物件の管理を任せていない、または管理費用を安くするために家賃滞納時に未対応のプランであれば、家賃回収のための行動を貸主であるあなたが行わなければいけないので注意しておきましょう。
そして、次は家賃滞納が続き、最悪ケースである強制退去となる場合の流れについても解説していきたいと思います。
家賃滞納から強制退去になるまでの流れ
入居者が家賃を滞納したからといって、いきなり強制退去というわけではありません。また、恐らく多くの人は「なにか事情があるのかもしれない」と考えて、まずは状況を把握するために動くはずです。
ただ、入居者に直接連絡するのは気が引ける人や手間取りたくないという人も多いため、基本的には保証会社や管理会社に入居者に支払いの催促をしてもらうことから始まります。
基本的に保証会社や管理会社に連絡しても家賃の滞納が続くようであれば、強制退去までに至る流れは以下の5つの工程を踏むことになります。
- 管理会社に支払いの催促をしてもらう
- 家賃保証会社・連帯保証人に連絡する
- 内容証明郵便で催促する
- 任意の明け渡し請求
- 法的手続き(支払催促・少額訴訟・明け渡し訴訟)
上記5つの工程が問題なく完了すれば強制退去となりますが、まずはこの5つについて詳しく解説していきたいと思います。
①管理会社に支払いの催促をしてもらう
先述でもお伝えしたように、家賃滞納が発生した際には入居者に家賃の入金をしてもらえるよう催促の連絡を管理会社に依頼しましょう。
家賃滞納が発生した際には管理会社がその旨を連絡することになり、入居者への最初といった基本業務は管理会社の仕事になるため、オーナーである貸主が直接連絡する必要はありません。ただ、管理会社から対応をしっかりとしてもらうためにも催促の依頼を管理会社にお願いしましょう。
管理会社は電話や訪問、催促状の送付の3つで催促を行います。滞納した理由や支払期限までしっかりと確認するように管理会社にお願いするのが重要です。
②家賃保証会社・連帯保証人に連絡する
入居者へ支払の催促をしても支払いの目途が立たない場合には、管理会社を通して連帯保証人に連絡する形になります。連帯保証人には賃借人と同じ責任を負う義務が発生するため、入居者本人が家賃を支払えない場合には連帯保証人が支払うことになります。
連帯保証人に連絡すれば入居者本人に家賃を支払うように厳しく注意してもらえる他、入居者自身も連帯保証人に迷惑がかかることを嫌がる傾向にあるため、そこで家賃の振り込みがなされれば以降の家賃を滞納しにくくなるといった可能性もあります。ただ、もしも家賃保証会社に加入してれば管理会社から家賃保証会社へ連絡し、保証会社から家賃滞納分の金額を支払ってもらうことができます。
家賃滞納のリスクをなくせることを考えれば入居者が保証会社への加入を近年必須にするというのも納得なはずです。なお、保証会社が滞納分の家賃を建て替える形になりますが、支払った後は保証会社から入居者に直接催促し、その後は普段どおり貸主が指定した口座へ入居者が振り込む流れになります。
③内容証明郵便で催促する
ここまでの流れで保証会社や管理会社に連絡しても入金がなされない場合、内容証明郵便で催促を管理会社に依頼するようにしましょう。どの程度家賃滞納が続けば依頼するのかは大家次第ですが、基本的に1ヶ月〜3ヶ月滞納が続けば管理会社に依頼する人が多くなっています。
内容証明郵便とは、誰がどんな内容の文章を誰宛に送ったかを郵便局が証明してくれる郵便物であり、内容証明郵便で催促すれば入居者にいつ催促を行ったのかという証拠を残すことができるため、万が一裁判などに発展した際にも催促を行った履歴として役立ちます。
もちろん、これは電話や訪問といった催促手段で解決できない最終手段の一歩手前であり、この内容証明郵便での催促でも入金が確認できなければ次のステップに移りましょう。
④任意の明け渡し請求
入金が確認できず、「さすがにこれ以上は待てない」と思えば入居者に退去してもらうしかありません。ただ、実際に裁判での明け渡し訴訟では、裁判費用に加えて半年程度の時間を要します。また、その間の家賃収入も止まったままですので、出来る限り裁判以外の方法で退去してもらい、次の入居者を探すのが得策です。
そこで行えるのが任意での明け渡し請求です。
こういった任意での明け渡し請求は、滞納期間の家賃支払いを免除するといった条件を呑んで入居者に退去してもらう方法です。明け渡しの強制執行を行う費用負担を考慮すれば、早期に解決できる可能性があるのでオススメです。管理会社などの相談したうえ、明け渡し請求も1つの手段として検討してみましょう。
もちろん、滞納分の家賃を支払い免除とするのであれば大家としては痛手かもしれませんが、長期的に問題を引きずり余計な費用が発生するのに比べれば短期解決の方が余計な経費を抑えることができます。
⑤法的手続き(支払催促・少額訴訟・明け渡し訴訟)
任意の明け渡しは貸主からすれば大きな譲歩ともいえる方法ですが、それでも家賃滞納の問題が解決しないのであれば法的手段を取らざる得なくなります。この家賃滞納に関する問題で取れる法的手段は以下の3つがあります。
- 支払催促
- 少額訴訟
- 明け渡し訴訟
「支払催促」と「少額訴訟」に関しては家賃を滞納している入居者に支払い能力があると分かっている場合に行う方法ですが、「明け渡し訴訟」の場合には支払い能力なく強制退去を求める際に有効となる方法です。
支払督促
支払催促は、裁判所から家賃を滞納している賃借人に対して送付される催促状であり、裁判を起こさずに書面で催促することができるため費用を抑えることができます。また、裁判所から書面を催促することで入居者にプレッシャーを与えることもでき、最終的に財産の差し押さえまでできる可能性があるためオススメです。
ただ、滞納者に支払い能力がないようなケースでは、差し押さえたところで債権を回収できないこともあって支払催促の効果がないので注意しておきましょう。
少額訴訟
少額訴訟とは、60万円以下の支払い請求を行う請求手続きになります。審理は原則1回であり、すぐに判決が言い渡されるため迅速に催促が可能です。こちらも強制執行による財産の差し押さえができる可能性はあるものの、支払い能力がなければ意味がないので注意しておきましょう。
明け渡し訴訟
滞納者に支払い能力がなければ上記2つの手段は意味がありません。そのため、最終手段として強制退去して貰う必要があり、ここで行う方法が強制退去を求めるために明け渡し訴訟になります。退去まで求めることができる明け渡し訴訟ですが、そのぶん労力も時間もかかるため出来るだけ貸主としては避けたいやり方です。
滞納者の住居を奪う訴訟でもあるため1回で判決が出ることはなく、半年程度の時間がかかるうえ訴訟費用も50万円程度が相場となっています。
そして、滞納者が強制退去をさせられる条件の目安としては、「最低でも3ヶ月以上の長期滞納」「賃借人に支払いの意思がない」「賃貸人と賃借人の信頼関係が壊れている」といった3つが焦点となります。
もしも滞納している期間が1〜2ヶ月程度の場合や入居者に支払いの意思があるといった場合では、強制退去させることは難しく、この明け渡し訴訟は強制退去まで家賃収入が止まることもあって貸主からすれば最も負担が大きい手段になります。
そのため、本当に最終手段として考え、あくまで別の方法で家賃滞納による問題を解決できるように考えておきましょう。
ただ、不動産のオーナーとして管理会社などに頼らず自身で解決しようとした結果、逆に不利になってしまうケースや余計なトラブルになるといったことも少なくありません。次は不動産オーナーとして家賃滞納が発生しても絶対行わない方が良いNG行動について紹介していこうと思います。
家賃滞納が発生した際に貸主がやってはいけない行動
ここまでの内容では、実際に家賃滞納が発生した際に解決するまでの流れや方法についてご紹介しました。しかし、実際には管理会社や保証会社を通さずに自己判断で解決しようと試みる貸主も少なくありません。
それ自体が悪いわけではありませんが、やはり経験が豊富で専門としている管理会社に任せるが一番であり、自己判断で解決しようとした結果、その行動が裏目に出て余計なトラブルや裁判時には不利になってしまうといったケースもあります。
そのため、次は家賃滞納が発生した際に不動産のオーナーとして行ってはいけないNG行動についても紹介したいと思います。
①家賃を滞納している入居者と勝手に入金約束を取り付ける
大家として入金の催促をしたいという気持ちはあるかもしれませんが、もしも入居者と勝手に入金の約束交渉をしてしまった場合、それを知らずに管理会社が取り立ててしまう場合があります。
こうなってしまえば、いくら家賃滞納をしてしまったとはいえ入居者との間にトラブルが発生してしまうこともあります。そのため、債権の回収に関しては全て管理会社に任せ、貸主自身は決して自分で解決しようとしないように注意しましょう。
②早朝や深夜に何回も電話する
貸主として家賃が滞納されれば、最も早く連絡が取れる手段として電話や訪問が挙げられます。家賃滞納者に支払いの催促をすること自体は正当な行為ではありますが、もしも脅迫じみたい催促を行った場合には違法行為とみなされる場合もあるので注意が必要です。
貸主にそういった意図がなかったとしても、早朝や深夜に入居者に対して電話や訪問による催促をする場合には違法行為としてみなされることもあり、特に深夜24時を超えて催促が行われたケースでは慰謝料請求が認められる事例もあります。
賃金業法では「正当な理由がなく、社会通念上不適当と認められる時間帯（夜8時以降翌朝7時まで）に、債務者に電話、FAX、訪問で取り立てる行為」を禁止していることもあり、貸主自身が無理に催促を行うのではなく、管理会社に全て任せるのが最も最適です。
もしも自身で催促する場合には、常識的な時間内での行動を心がけましょう。
③同じ日に何度も電話する
常識的な時間内で電話といった催促をするのは問題ありませんが、それでも何回も電話しているような場合には脅迫じみた催促とみなされる場合があります。訪問も同様ですが、直接訪問するのは貸主自身にも負担が大きく、ましてや何回も訪れるというのは難しいでしょう。
ただ、電話を行うことは難しくないこともあり、何回も同じ日に電話してしまうという人はいます。そういった数時間以内に何回も電話したり、許可のない訪問を何回もするといった場合では、脅迫とみなされて貸主自身が不利になるのでやめておきましょう。
④他の入居者に分かる形でポストや玄関に張り紙を貼る
入居者が家賃を滞納していることを他の入居者や周囲の第三者にわかるような形で催促する行動は違反行為となります。賃貸業法では、「張り紙・立て看板などの方法で債権者の借入に関する事実をその他債権者の私生活に関する事実を債権者以外の人に明らかにすること」は禁止行為とされています。
これは家賃滞納に限った話ではありませんが、やはり滞納したという問題を外部に漏らすということは当事者である債権者に問題が生じる場合やプラベートな部分になるため、過度の行為として問題となります。貸主として腹が立つという人もいるかもしれませんが、余計なトラブルや不利な状況にならないためにも冷静に対処しましょう。
⑤滞納者の職場に電話する
家賃を滞納した人の学校や勤務先に連絡を行い、催促をする行為も違法行為となります。こちらは先述と同じように債務に関する事実を第三者に明らかにすることになるため違反行為として見られます。
⑥無断で部屋に侵入する
いくら物件の所有者であったとしても、家賃を滞納した入居者の部屋に勝手に侵入してはいけません。住居侵入罪に問われる可能性があり、知らないでは済まされない問題に発展するため、所有する物件が近くで滞納者と連絡が取れないからといって強引な方法を試みるのは控えるようにしましょう。
⑦入居者の荷物や家具などを勝手に撤去する
家賃の滞納が発生したからといって、入居者の部屋にある家具や荷物を勝手に捨てるのはやめるようにしましょう。例え物件を所有する貸主であっても、そういった他人の所有物を勝手に撤去するのは「自力救済禁止の原則」に違反することになります。
この「自力救済禁止の原則」は、権利を実現するために強制力を行使する際、原則として裁判などの法的手段を通じて行わなければいけないというものです。つまり、裁判などの法的手段を用いずに自身で強制的な行動を行うことは違法行為となります。
そのため、入居者を退去させるためには「裁判での明け渡し訴訟」を行い、退去命令に従わない場合に明け渡しの強制執行をする流れを法的手段の手続きを踏んで行う必要ががあります。
貸主の中には家賃を支払わなければ追い出すのが当たり前だと考えてしまう人もいるかもしれませんが、いくら不動産所有者であっても勝手に入居者の物を撤去してしまえば器物損壊罪や窃盗罪とされる可能性もあり、きちんとした法的続きに従って対処するようにしましょう。
⑧鍵を勝手に付け替える
滞納者の部屋の鍵を勝手に取り付けかえてしまうという行為も先程の物を勝手に撤去する行為と同じく、「自力救済禁止の原則」に違反する事となります。仮に家賃を滞納した場合に貸主が鍵を交換できるという特約を契約書に記載しても、このような内容の規定は無効になる可能性が高くなっているため注意しましょう。
実際に契約書に滞納時の鍵交換を記載したうえで交換した事例では、借主の物件使用を阻害したとして貸主と管理会社に損害賠償が命じられています。
こういった事を考慮すれば、家賃滞納が発生した際に大家自身が何とかしようと対応しようとするのは逆効果になると分かりますが、そもそも家賃滞納さえ発生しなければ余計なリスクや問題を心配しなくても済みます。
そこで、次は不動産を所有する貸主として、家賃滞納を防ぐために行える対策方法についても紹介していこうと思います。
不動産オーナーとして知っておきたい家賃滞納を防ぐ対策
家賃滞納による問題は、不動産投資を行う人は考えておかなければ余計な労力や経費が発生することになります。一度悪質な家賃滞納が発生すれば解決には多大な労力がかかるので、所有するアパートやマンションで同時期に発生することなんてなれば不動産投資なんて辞めてしまおうと、物件の売却自体を考えてしまう人もいるかもしれません。
そのため、家賃滞納の発生を防ぐことが未然に可能ならぜひ行うべきです。不動産投資などで安定した家賃収入を得ていくためにも、次は大家として家賃滞納を防ぐことに繋がる方法について解説していきたいと思います。
入居審査をしっかりと考えてくれる管理会社にする
家賃滞納を防ぐためのポイントとして重要なのが入居者の審査です。例えば、支払い能力が低くかったり収入があなたの物件に見合っていない入居者が入居してしまえば、当然ですが生活が苦しくなるため家賃滞納のリスクは高まることになります。
基本的に管理会社に管理を委託することになるはずですので、入居審査をしっかりと行ってくれる管理会社を選んでおくことが大切です。入居審査の際に重要となるポイントは、以下の2つです。
①書類や電話のみではなく、対面などで審査をしている
入居者の属性や支払い能力を見極めるのはもちろんですが、それは書類や電話だけといった審査だけでは難しいのが現実です。そのため、対面などで顔が見える形で入居審査を行う会社を選ぶのがオススメです。
中には最終的に貸主が直接面談するという条件を設けている不動産オーナーもいます。それだけか相手の顔をみて審査することを重要と考える貸主も多く、入居者候補の様子も確認できるうえビデオ審査などでは記録に残せることも大きく、トラブルといったリスクを軽減できるメリットがあります。
②支払い能力の審査を徹底している
支払い能力の審査はとても重要です。というのも、家賃は収入の3分の1が目安といわれており、収入に対してどれぐらいの家賃であれば生活に負担がないかというのは世間でも多くいわれているはずです。
物件の家賃に対して問題なく支払えるほど属性の良い人であればいいかもしれませんが、やはり家賃に対して少し収入が心配な場合には迷う貸主も多いはず。そのため、入居の際には引っ越し費用や初期費用を問題なく支払えるのか？貯金や年収、勤続年数などをヒアリングしてもらい、場合によっては管理会社に預金残高も確認してもらいましょう。
ただ、厳しく審査してもらいすぎるのも賃貸市場が供給過多な背景を考えると入居者が埋まらない可能性があるため注意しておきましょう。
連帯保証人をつけてもらう
入居審査で問題なくとも、どんな人にも予想外な出費が発生する可能性があります。ただ、不動産オーナーとしてはそういったリスクを含めて家賃滞納のリスクに備えられればベストです。
そこで、入居者に連帯保証人をつけてもらうのも有効な滞納防止策になります。
連帯保証人は賃借人本人と同じ責任を負うことになるため、万が一家賃を入居者本人が支払えなくなったとしても連帯保証人に家賃を請求することが可能となります。特に外国籍の留学生や支払い能力が足りない人の場合には、連絡保証人をつけておくと安心です。
そのこともあり、最近では属性や収入に関係なく連帯保証人をつけるように要求するオーナーも増えています。
家賃保証会社への加入を必須にする
連帯保証人として最も安心なのは収入が安定している親族などですが、場合によっては連帯保証人をつけることが難しいこともあります。そのような入居者が募集に来た際には家賃保証会社に加入してもらうようにしましょう。
家賃保証会社は、入居者が家賃を支払えなくなった際に代わりに家賃を立て替えて貸主に支払ってくれます。また、家賃の催促も行ってくれるため、入居者からの家賃回収という負担も減ることになります。
保証料を支払うのも入居者になるため、不動産所有者としてはメリットの大きいのが保証会社であり、連帯保証人を含めて保証会社への加入を必須としている物件も多くあります。
まとめ
家賃の滞納が所有する不動産で発生した場合には、迅速な保証会社への連絡や正しい行動が必要になります。ここまで家賃滞納後の貸主としての対応や強制退去までの流れを解説してきましたが、強制退去までいくと1つのミスで大きく不利な状況に陥ることもあり、労力も多大なものになります。
家賃収入が得られなければ不動産購入時のローン返済にも影響を及ぼすこともありますし、本来計画していた経営計画にも支障をきたすことになるため、明け渡し訴訟による強制退去にまで悪化しないように今回紹介した対策を講じつつも、金銭的に負担が増えないような保証会社や管理会社と連携をとれるようにして解決を目指していきましょう。
COMMENTS
コメントはまだありません。