資産設計を考えるうえで、何十年も先の将来をイメージすることは大切です。特に人生100年時代と呼ばれ、平均寿命の長さから個人のライフコースの見直しも迫られている昨今では、老後から先の人生プランも早い段階で考えようとする若い人も増えています。
ただ、実際に将来のことを考えたときに何ができるのか分からない人も多く、周りに聞こうとしても意外と何も考えておらず行動していないという人は少なくありません。もちろん、それがいけないわけではありませんが、今はまだ安心というだけでは将来的に年金の減少や消費税の増加など、今と比べて状況も悪化してしまえば老後も働き続けたりなんてこともあるかもしれません。
そこで老後までの長い時間を使って行う資産形成で、近年需要が高まっているのが不動産投資です。
不動産投資は資産運用における王道的な投資の1つですが、単純に家賃収入という目的以外にも得られるものが多く始める人が増えています。ただ、1つのマンションやアパート、戸建てを購入するという安い買い物ではありませんので不安も大きいと思います。
実際に周りに不動産投資を行っている人も少なく、判断に迷う人も多いはずです。そこで今回の記事では、不動産投資を行っている人の「年齢」や「理由」「年収」について解説していきたいと思います。
どのような理由から不動産投資を始めるに至り、他の人はどれぐらいの年齢や収入で不動産経営を行っているのか参考にしてみましょう。
不動産投資を行っている人の年齢と男女比率
不動産投資を取り組まれているオーナーは、日本財託グループの調査で幅広い年代でいることが分かります。特に40代で30%、次いで50代が26%と最も多く、不動産投資をしている人は40代〜50代で半数以上を占めている状況です。
また、男女比率に関しても女性に比べると男性の方が圧倒的に多く8割になっており、女性も少ないものの2割が不動産オーナーであることが分かります。これは、男女における社会的な立場の違いや年収の違いなどもあり、やはり収入の多さや家庭的なポジションから資産を増やす決断をするのは男性の方が多いということもあるはずです。
また、70代や80代は年齢的にも働いている人はごく少数で、持病を抱えているといった問題や返済期間の関係から金融機関から融資を受けることができないことも不動産投資を行えない理由です。
しかし、最も働き盛りといえる20代の人達が80代と変わらないほどオーナーとして少ないのも気になります。特に将来的な時間の余裕もあることから融資も通りやすい傾向にありますが、なぜ各年代の中でも最も高齢な80代の人達と同じく20代が少ないのでしょうか。
これには社会的な背景や考え方の違いが大きく関係しています。
20代の不動産オーナーが最も少ない理由
20代の多くは大学卒業後に就職し、ある程度仕事に余裕が出てくるのも1〜2年経ってからになります。ただ、年々サラリーマンの年収も低くなっている傾向があり、特に20代ともなれば顕著です。
昨今は車離れや結婚願望の低下などが若者の間で起こっていますが、その原因の1つに収入面も関係しているでしょう。
20代前半というのは新卒で入社して間もないことから、収入もそこまで高くないのが一般的ですが、20代後半ともなると昇進し始める人も出始める年齢でもあるため20代前半よりも収入は高くなっています。
国税庁が行っている「民間給与実態統計調査(令和元年分)」の結果では、20代前半の平均年収は264万円。20代後半の平均年収は369万円となっていますが、恐らく大学を奨学金で通っていた人は20代で他のことに回せる資金的な余裕もないはずです。
資金的な余裕を生むためのお小遣い稼ぎとして不動産投資を考えるサラリーマンもいますが、やはり年収の少なさから金融機関からの審査に通りづらくなる傾向や若いからこそ将来への具体的な行動は後回しになることになります。
例え考えたことがあってとしても、ほとんどの人が朧気に将来のイメージしているぐらいで実際に収支や貯蓄といった資産関係まで具体的に考えていないでしょうし、もしも病気になってしまったり事故などの怪我で寝たきりといった不安になるようなイメージを働き盛りな20代から想像はしていないはず。
つまり、将来のことを考えてはいても「まだ何十年も先の話」という事もあり、将来へ対する資産増加を考えてもそこまで投資できる資産がないというパターンが多いことから、具体的に将来のための行動を起こすことが非常に少なくなっています。
これは当然かもしれませんが、やはり今不動産投資を最もやっている40代や50代の人達も同じような考えは持っていたはずです。また、近年では物価や消費税(1997年から5%増)などの税金が上昇していることもさらに余裕がなくなる原因となっていますが、そういったネガティブなイメージが話題になることも多いことから、将来に向けて資金計画を早く考える若者も増えてきています。
年収1000万円以下が8割を占める不動産オーナー
不動産投資を含め、投資と聞くとまとまった資金が必要になるイメージをお持ちの人もいるかもしれません。ただ、株式取引や外貨取引を含め、今では以前とは比べ物にならない少額から始めることもできるようになっています。
そういった大きな資金が必要なイメージがあることは、投資に対して足踏みしてしまう最も大きな理由の1つです。その中でも不動産投資は現物資産になるうえ土地や建物を丸ごと購入することもあり、やはり他の投資に比べると高額になるのは事実です。
しかし、不動産のような大きな投資をしている人が全て年収が高いかといえばそうではありません。以下は年収ごとのオーナーの割合になりますが、8割近くを年収1000万円以下が占めており、2割は500万円以下となっています。
参照元：日本財託グループ
もちろん、年収が高いことに越したことはありませんが、不動産は数千万円単位での資金が必要になります。そう考えれば、年収が低ければ不動産投資ができないわけではないと分かりますし、現在不動産投資を行っているオーナーは収入に対して投資物件の方が高いにも関わらず不動産経営を行えている理由があることが分かります。
それは、不動産投資が他の投資と違った特徴があるためです。
年収の何倍もする価格の不動産へ投資できる理由
前途でお伝えした年収は、当然ですが丸々使えるわけではありません。しかし、そう考えると自身の年倍もする不動産へなぜ投資できるか疑問に感じる人もいるかもしれません。その理由は他の資産運用の方法は違い、金融機関から融資を受けることができるためです。
また、金融機関の融資が通るということは、金融機関も融資したお金を回収できると判断しているためです。他の投資では考えられませんが、不動産投資では融資によって投資物件を購入することが可能で、不動産経営を行っている人のほとんどは金融機関からの融資を受けて不動産投資を始めます。
融資の方法は様々ですが、最近では初期費用も含めて融資を受けられるものもあり、返済期間は長くなりますが資産を崩したくない人も物件購入後に家賃収入から返済を行い、投資資金がほとんどかからず不動産オーナーになっているという人も少なくありません。
そういった資金の負担が少なくて済むことも不動産投資がサラリーマンに人気になっている理由ですが、そもそもなぜ不動産投資を始めようと考えたのでしょうか。理由は様々ですが、次は不動産投資に投資しようと考えた理由を解説したいと思います。
不動産投資に取り組み始めた人達の理由
不動産投資を始める理由は人によって異なりますが、基本的に不動産投資で得られるものは家賃収入ということもあり、資産増加が主な理由になっています。もちろん、相続などにより親族から物件を受け継ぎ不動産経営を始めたという人もいますが、多くの人が「将来」のために備えるとの考えのもと、以下の6つの動機から始めることが多くなっています。
- 老後資金を作る
- 資産の効果的な運用
- 生命保険代わり
- 年金・退職金代わり
- 税金対策
恐らく上記6つに当てはまるという人が大多数であり、不動産投資を検討しているのであればあなたもその一人なはずです。ただ、特に不動産投資に拘らず他の運用方法を用いても代用は可能にもかかわらず、これら5つの動機がなぜ不動産投資へと結びつくのか？次はその点を細かく解説したいと思います。
①老後資金を作る
日本は他の国に比べて医療制度が充実しているほか、身近に病院があることもあり体調が悪ければすぐに診断を受けることができます。また、医療制度の充実は平均寿命へも大きく貢献しましたが、同時に若者世代への負担も大きくなり、「将来貰える年金が少なくなるのではないか」「最悪貰えない可能性だってある」といったように老後の支えとなる年金へ影響を及ぼす可能性が指摘されるようになってきました。
また、訂正はされましたが金融庁が発表した老後2000万円問題は、今の社会を支えている現役世代から間もなく定年というサラリーマンに大きな衝撃をもたらし、不安が増したという人も多いはずです。実際に少子高齢化の日本の現状を考えると若者の負担が将来的にさらに増える流れになるのは不定できません。
もちろん、定年を迎える際にそのような状況になっていなければ問題ありませんが将来のことは分かりません。それが何十年も先の話となれば不安は残るうえ、いざ定年を迎えた際に負担が大きいと嘆くことになれば目も当てられません。
そのため、最近では年齢を問わず少しずつ将来に向けた資産増加を検討し、安定した収入を得やすい資産運用である不動産投資を始めるサラリーマンが多くなっています。
特に30代〜40代で不動産投資を行っている人が最も多いのは、定年後の老後を意識し始める年代であり、老後に必要な資金も容易に準備できる額ではないためです。定年後に働き続けることになったとしても、以前のような収入は望めず、最悪これまでの生活水準を維持することができない状況に陥ることも考えれます。
ただ、不動産投資では入居者に住んでもらうことでほぼ確実に家賃収入を得ることができることもあり、株式や投資信託などと違って保有している資産を分かりやすく目減りするということがありません。また、ある程度の期間で安定した利益が発生するようになれば、2件目や3件目の物件を購入して資産増加を早める人もいます。
その後、その家賃収入を老後の資金として使ってもいいですし、売却してまとまった資金を作ることも可能な点を考えれば、ある程度将来に備える余裕があり、昇進などで収入も増えやすい年齢で不動産投資を始めるサラリーマンが多いというわけです。
②資産の効率的な運用
日本人は世界的に見ても貯金が好きだと言われています。事実、「2020年第2四半期の資金循環(速報)」の統計データでは、貯金の比率が1031兆円で全体の54.7%と非常に高いことが分かります。
もちろん、貯蓄がなければ急に大きな支払いが必要になった際や怪我・病気が発生すれば対応が遅れるため、悪いというわけではありません。ただ、貯蓄ばかりではインフレ率が上昇した際には資産が減ってしまうことなってしまいます。
資産が何もしなくても減ってしまうというのは馴染みがないかもしれませんが、近年では新型コロナウイルスやロシアのウクライナ侵攻の影響もあって物価が上昇しており、その影響を受けている人も多いはず。
こうなれば使わずに貯金している資産というのは減っているのに等しく、将来さらに物価や税金が増えれば余裕のある資産を銀行に預けているだけでは作れない可能性が高くなります。
そこで備えとして必要な資産は残しつつ、有効に眠ったままの資産を活用する方法の1つとして不動産投資が利用されています。単純にまとまった資金で不動産を購入するという人もいれば、頭金を多めに払ってローン返済の期間を短くしたりといった形で、将来設計と資産形成を考えて活用してお金に働いてもらっているというわけです。
日本人にはなかなか踏み出せない部分かもしれませんが、やはり何も使わないまま資産を眠らせておくより、少しでも増やすために資産の預け場所を変えているという意識を持っている人が不動産オーナーには多いようです。
③生命保険代わり
不動産投資のメリットとして多く語られるものの1つに、生命保険代わりとして活用できるというものがあります。もしも不動産投資について調べたことがあるのであれば知っている人も多いでしょう。
生命保険と不動産投資は大きく異なりますが、どういう事ことなのか？
これは、不動産投資で金融機関から融資を受けて不動産経営を行う場合、団体信用生命保険(住宅ローン返済中に契約者に万が一のことがあった際には住宅ローン残高がゼロになる保険のこと)の効果を享受することができるためです。つまり、終身の生命保険を付与しているのと同じような効果を得ることが可能で、債務者が事故や病気などでお亡くなりなった際には金融機関に保険金が支払われることになるためローンが完済されます。
中にはガン特約などを付与しているものもあり、ガンと診断された時点でローンがなくなるといったケースもあります。「保険代わり」として機能することから、不動産投資で保険代わりとして多く語られますが、死亡や高度障害でなかった場合には団体信用生命保険の保険金が支払われないこともあるので注意しましょう。
また、所得している物件が空室であれば、不動産収入から保険料を支払えない状況に陥って赤字となるため、生命保険よりも不動産投資の保険料が高くなってしまう可能性もあります。
あくまで不動産経営が安定しているうえで成立するため、家賃収益が安定できるように経営計画をしっかりと考えておきましょう。
④年金・退職金代わり
厚生労働省が発表した調査結果「平成25年就労条件総合調査結果の概況」では、退職給付制度がある企業は約7割で、外資系を中心とした企業では4社に1社は退職金制度がありません。また、退職金という福利厚生制度を時代後れと考え、ベンチャー企業では退職金自体ないことも珍しくありません。
さらに、近年では年金の支給額も減少傾向であり、少子高齢化の影響もあってネガティブな話題が多いのも事実。こう考えると、何十年も先の将来で老後を迎えた際には退職金や年金をあてにして何かを購入したり悠々自適に暮らすという計画は大変厳しい状況のように思えます。
仮に定年後の老後に旅行や趣味などを楽しみながら生活をするために65歳で3,500万円の資産を目指すとします。すると、毎年100万円ずつ貯金する必要があります。
また、金融庁の報告書で話題になった老後資産2000万円で考えると年間約57万円程度なので目標資産は半分になりますが、それでもサラリーマンの平均年収や世帯を持ち始めることが多い30代では、なかなか思い通りに貯蓄が進まないという人も多くいます。
特に銀行預金では金利の低さから対策にならず、個人年金では毎月の負担額が大きいため始めるのにハードルがあります。株や投資信託は安定性に欠けることから損失も怖い。
こういった人は非常に多いはずです。
ただ、不動産投資では少子高齢化で人口は減っているものの、東京都などの首都圏では単身者を中心に人口が増えており、数十年は安定した物件の運用が可能です。
首都圏では物件価格が高くなるという問題がありますが、ワンルームマンションなどでは単身者が増えていることもあり需要が高く、購入価格もかなり抑えることができます。新築でも2〜3000万円から購入が可能ですので、金融機関からの融資も降りやすいことから東京などでのワンルームマンションは非常に安定した家賃収益を見込むことができるというわけです。
当然サラリーマンで一括購入する人は非常に少なく、当然融資を受けて不動産経営を始める人が多くなっていますが、仮に2,660万円の物件を頭金なしで35年ローンで購入した場合では、金利次第で変化はあるものの65歳定年時には完済は可能です。
完済後は年金代わりに毎月家賃を得られますし、まとまった資産を欲しければタイミングをみて売却することで資産増加を図れます。ただ、ローン返済までは5〜8000円程度の出費が毎月発生することになり、多少負担に感じる人もいるかもしれません。しかし、個人年金などに比べると非常に安く、繰り上げ返済で完済期間を短くすることもできるため、年金や退職金代わりとして考える人も多いことから、時間と収入に多少の余裕が生まれる30代から不動産投資を始める人が多いというわけです。
⑤税金対策
不動産投資を行う人の最も大きな目標は将来的な資産形成になります。大きな資金を使うことなくローンが完済すれば大きな価値の資産を作ることが可能になりますが、そういった資産増加ではなく「所得税」「住民税」「贈与税」「相続税」といった税金を安く抑える効果も期待できます。
所得税・住民税が安くできる理由
所得税には各所得の合計額が課税される「総合課税」、そして他の所得は合算できずに納税が義務付けられている「分離課税」の2つがあります。
総合課税の対象で馴染み深いものを挙げれば給与所得や事業所得がありますが、不動産で得た家賃収入も総合課税の対象となり、これは総合課税で黒字から赤字を差し引く損益通算と呼ばれる仕組みを利用することが可能です。
つまり、間接的に支払う税金の額を抑える効果を得ることができるのですが、例えば不動産経営で加入している保険や修繕などで発生した費用や管理会社に支払っている経費を計上することで所得税を抑えることができるというわけです。
不動産経営においては、経費計上できるものは以下のように多くあります。
- 租税公課：固定資産税・都市計画税・登録免許税など
- 損害保険料：火災保険・地震保険など
- 減価償却費
- 修繕費：設備の修理・壁の塗り替え・畳の張り替えなど
- 借入金の支払利息：不動産取得時に組んだローンの利息
- 管理費：建物管理会社や賃貸管理会社へ支払う費用
- 広告宣伝費：入居者募集などにかかる費用
- 通信費/交通費：電話・インターネット代・物件下見などの移動費用
- 接待費：管理会社や税理士との打ち合わせで支払った飲食費など
- 消耗品費：デジカメ・プリンターなどの購入費
- 税理士報酬
贈与税の節税
不動産を経営していれば多くの人が生前贈与についても考え始めます。ただ、物件を売却して現金化するよりも、不動産のまま贈与するほうが節税になり、家族の生活を守る手段になります。
どういう事かというと、不動産を贈与する際には国税庁が定めている「相続税評価額」を元に計算を行います。不動産の贈与では時価ではなく、この「相続税評価額」によって贈与税を算出することになりますが、この方式で算出すると不動産の評価額は時価よりも2〜3割安くなることになります。
つまり、不動産を現金化して贈与するよりも、不動産のまま贈与したほうが資産価値は高くなることから節税に繋がるというわけです。ただ、不動産取得してすぐに贈与を行った際には節税対策だと指摘される可能性があるので気をつけておきましょう。
また、不動産における贈与には登録免許税や不動産取得税が課されることになるので、贈与資産に対して5%程度の税金が発生することになる事は覚えておきましょう。
相続税
不動産の相続では、不動産を所有しているオーナーが亡くなった時点で所有権が移転していなければ発生し、その節税の仕組みは贈与税の同じになります。
仮に1億円の資産が現金出会った場合、現金で相続する際には1億円全てが課税対象となりますが、不動産として相続する場合には評価額が8,000万円程度まで下がることになります。
つまり、課税対象額が引き下げられれば相続税も下がり、節税が可能というわけです。そのため、借地や借家を相続する際には相続税評価額を下げられる可能性次第で節税効果も大きいと覚えておきましょう。
ここまで実際に不動産を始める人達の年齢や年収、得られるメリットから不動産投資を行う理由などについて説明しましたが、最後は多くの不動産オーナーが日本中にある不動産のどこを中心に物件を購入しているのかを解説したいと思います。
不動産オーナーはどの地域を中心に物件を購入しているのか？
日本には多くの不動産があります。ただ、全ての物件が不動産投資を目的に建てられているわけではありませんので、当然利便性や住心地だけで判断することができず、人口の集中には偏りが生じます。
そんな日本に多くある物件の中でも、不動産投資で利益を目的に行うのであれば購入する地域は慎重に考える必要がありますが、実際に不動産経営を行っている人はどの地域で物件を購入しているのでしょうか。
日本財託グループの調べでは、以下のグラフを見てわかるように人口が多い関東を中心に不動産を購入しているオーナーが多く、その中でも東京を中心に物件の下見をする人が多くなっています。
日本で最も人口が多い東京は不動産経営を行うには最適な地域ですが、需要が高いということは当然物件価格も高い傾向にあり、地方から東京の物件を購入する際には下見も大変ということから、住んでいる地域から遠くない場所の物件を選ぶオーナーが多くなっています。
ただ、人口の多さから不動産を検討する人の数も多く、新築でもワンルームであれば2〜3000万円程度で購入できるのであれば中古で購入して購入価格を抑えよう考えるサラリーマンも多く、想像よりもハードルは高くないというという考えをお持ちの人も多くいるようです。
また、東京ではなくとも家賃の高さから少し離れたところから会社まで通勤しようと考えるサラリーマンは少なくありませんので、近くなくとも東京を中心とした関東圏で物件を探そうとするオーナーが多いのも事実です。
まとめ
不動産投資は、物件の購入金額見ればどうしても尻込みしてしまいます。ただ、収入の落ち着きや将来的な不安から30代と40代がオーナーの多くを占めていることもあり、基本的には長期的な家賃収益と返済で資産設計を行うという計画が中心です。
それは、「老後資産」や「生命保険代わり」といった単純に不動産経営で得られる家賃収入以外のメリットを享受することが別の形となって資産形成に繋がると考える人が多くなっているためです。
不動産投資は丸ごと物件を購入する一棟投資と認識している人もいますが、区分マンションなら一室から購入が可能で自己資金が少ない20代であっても運用が可能という点もサラリーマンに人気の理由でしょう。また、基本的には新築よりも中古物件のほうが利回りが高く、金融機関からも融資が受けやすいことから、都内の中古ワンルームマンションは非常に人気が高い投資となります。
多くの人が目的を持って行う不動産投資ですが、基本的な理由は将来への資産計画から経営を始める人も多く、一見高いように見える購入金額も長期的な運用からローンの返済や資産増加というのは他の投資に比べるとリスクを抑えて行えます。
もしも将来的に資産設計を少しずつ対策をしたいと考えている人は、この機会にぜひ不動産投資について理解を深めてみましょう。
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