マンション経営のメリットとは?一棟と区分で変わるリスクの違いと大きさ

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マンション経営のメリットとは?一棟と区分で変わるリスクの違いと大きさ

不動産投資でマンション経営を行なう人は多くいますが、その中でもサラリーマンに人気なのが「ワンルームマンション投資」です。これはマンションを一棟購入するのではなく、マンションの一室のみを購入して賃貸収入を得る不動産投資です。

 

賃貸物件として誰かに住んでもらって家賃収入を得るということは同じですが、区分マンションは一棟の中の一室だけなため、初期費用が少なくリスクも小さいので不動産投資の経験がない初心者に人気となっています。

しかし、一言でマンションといっても、決して安い投資金額ではないため「一棟と区分所有ならどっちが儲かるの?」「リスクが大きい投資は乗り気しない」という疑問や悩みを抱いている人も多く、なかなか不動産投資を行なうまでに踏み出せないという人も多いのではないでしょうか。

 

不動産投資は他の投資に比べれば安定的で長期運用が前提の資産運用になるので安心できる反面、他の投資に比べると初期費用も高いことから失敗したときの不安も大きいはずです。そこで、今回はマンション経営のメリットとリスクの違いを解説していきたいと思います。

マンション経営といっても一棟と区分では初期費用やリスクも大きく異なるので、ぜひ自分自身にあった経営方法はどちらになるのか考えてみましょう。

 

そもそもマンション経営は儲かるの?

マンション経営は儲かるのか?

 

マンション経営が資産形成において有効な選択肢の1つであることは確かですが、中には失敗するケースも当然あります。ただ、それと同時に安定的に家賃収入を得ている人も多く、ここで重要なのは儲かったと判断基準を考えておくことです。

 

例えば、家賃収入が毎月安定した得られるような状況であっても、修繕費や管理費などの支出が多く最終的に赤字になって失敗したと考える人もいます。しかし、短期ではなく中長期で安定して最終的には大きく黒字化すると見込んでいる人もいます。

前者と後者では成功や失敗における判断基準は異なりますが、最終的にいくら得られたかが重要というのは言うまでもありません。それは、いくら家賃収入を多く得られても結果的に収支がマイナスであれば儲けたとはいえないためです。

 

そして、マンション経営だけに限った話ではなく、不動産投資で重要なのは長期運用を前提として事前にシミュレーションを重ねたうえで、リスクに対処することが儲けるためには必要だということです。また、ローンの返済が滞ってしまったら失敗と考える人は多くいますが、区分マンションでの延滞率は1.92%であり、一棟マンションでは3.68%とローン延滞による失敗をしてしまう人は少ないと分かっています。

マンション経営の5つのメリット

マンション経営のメリット

次はマンション経営で得られるメリットについて紹介したいと思います。マンション経営では、基本的に以下の5つのメリットを享受することができます。

  1. 安定した家賃収入を得られる
  2. 家賃変動が少ない
  3. 管理に手間がかからない
  4. 大きな資産になる
  5. 節税効果が期待できる

もちろんこれらのメリットは、一棟所有なのか区分所有なのかによっても違いが発生します。ただ、まずはマンション経営のおける不動産の基礎知識として、どのようなメリットが得られるのかを解説していきたいと思います。

 

メリット①安定した家賃収入を得られる

マンション経営の1つ目のメリットは、不動産投資を行なう目的でもある家賃収入です。この家賃収入という利益は他の投資に比べると安定して手に入れることができます。

マンション経営は投資物件に入居者に入ってもらうことで家賃収入を得ますが、基本的には契約期間が2年である場合が多く、入居者が見つかれば1ヶ月や2ヶ月で収益性がなくなってしまうわけではありません。また、マンション経営では毎月の家賃に加えて入退去時の敷金や礼金、契約更新時の更新料も得ることができるため、所有する部屋数に比例して収益性が高くなります。

メリット②家賃変動が少ない

投資では安定した利益を得ることは難しく、例え毎月利益になっても得られる利益が先月と少なくなってしまったなんてことは珍しくありません。しかし、マンション経営では生活に必要な住居でもあることから価格の変動が少なく、景気に左右されづらく賃貸需要が減少しづらい傾向にあります。

 

そのため、賃貸価格が大きく下がるということはなく、その物件で大きな災害や事故などが発生しない限りは家賃が急激に下落するリスクは少ないため、毎月安定した収益を得ることが可能となっています。また、賃貸需要が常に高いエリアの物件であれば、入居者も見つかりやすくリスクはさらに減らせるでしょう。

 

メリット③管理に手間がかからない

資産運用の方法は色々ありますが、その中でも不動産投資は自身で行なう作業が少なく、働いている人でも行なうことができます。本来マンション経営では以下のような管理業務があり、これを自身で全て行なうとなるとかなりの作業量になってしまいます。

入居者に関する業務
・入居募集
・賃貸借契約の締結や更新
・家賃の集金代行
・滞納者への督促・納保証
・退去の手続き、立会、精算
・原状回復工事
・入居者からのクレーム対応

建物に関する業務
・巡回
・共有部の定期清掃
・建物や設備の点検
・室内設備や建物全体の修繕

しかし、マンション経営では入居者の募集やクレーム対応、マンションの清掃や点検といった管理を全て任せることができるため、自身は仕事に専念しながら家賃収入を得ることが可能となっています。
他の投資である株式投資や外貨取引などでは、自分で値動きを確認して売買を決めるため、タイミングを見極める必要があります。しかし、マンション経営では購入後に物件管理を外部の管理会社に委託することで、本業が忙しいという方でもオススメできる投資の方法です。

メリット④大きな資産になる

マンション経営では、建設されている土地も自身の所有物になります。もちろん、区分マンションの場合は異なりますが、一棟所有の場合であれば、築年数の影響で建物の価値が低下しても土地としての価値は大きく減少することはありません。
そのため賃借人がいないのであれば、土地を売却したり用途を変更することで再利用が可能です。
また、建築時よりも需要が高まっているような土地であれば、購入時よりも高い価格での売却が見込めます。これはキャピタルゲイン(売却益)を得られる場合もあり、不動産投資で利益を出すための出口戦略としても有効な方法です。

メリット⑤節税効果が期待できる

マンション経営の最後のメリットは、固定資産税や相続税を含めて所得税を抑える効果も期待出来る点です。これはマンション経営だけに限った話ではありませんが、以下のような節税効果を得ることが可能となっています。

  • 固定資産税の節税
  • 相続税の節税
  • 減価償却による所得税の節税

不動産投資の経験がない人はあまり聞き馴染みがないこともあり、どのような形で節税できるのか分からないという方もいるかと思いますので、簡潔に説明していきたいと思います。

 

固定資産税の節税
不動産を保有している場合には毎年固定資産税を支払う必要がありますが、土地を放置せずに建物を建設することで固定資産税を軽減することが可能です。また、マンション経営のような貸家では固定資産税をさらに下げることができるため、マンション経営をすることは節税効果が大きくなっています。

 

土地にマンションが建設されている場合の評価額は、以下の計算式をもとに考えられています。

評価額更地の評価額×(1-借地権割合×借家権割合×賃貸割合)

「借地権割合」は路線価図に記載されている以下のアルファベットによって異なり、これは土地が面している路線の価値で国税庁のHPで確認が可能です。

路線価図に記載されている借地権割合一覧
記号 借地権割合
A 90%
B 80%
C 70%
D 60%
E 50%
F 40%
G 30%

出典:国税庁「財産評価基準 書路線価図・評価倍率表 路線価図の説明

A〜Gによって路線価が「295D」であれば60%です。また、借地権割合は変化しますが、一般的に30%程度とされています。そして、「賃貸割合」とは物件の稼働率であり、仮に80%の稼働率を想定している場合には、「更地の評価額×(1-60%×80%×30%)」という計算で考えることができ、更地であったときよりも評価額を下げることができます。

 

相続税の節税
土地にマンションを建設して相続するほうが、現金などの資産をそのまま相続する際には安く済ませることが可能です。例えば、所有している土地にマンションなどの賃貸物件を建てた場合には、土地の相続評価額は「賃家建付地評価減」を受けるため、評価額が下がることになります。

 

また、建物にも「家権割合による評価減」が適用されることで自身で利用する建物よりも評価額を下げることができるうえ、マンション建設の際のローンもマイナスの資産として加えることができることで、相続が発生した際には残債分は評価額を下げて行なうことが可能ですので、資産の評価額低下から支払う相続税も抑えられる効果が期待できるというわけです。

価償却による所得税の節税
マンション経営などの賃貸では、建物を購入した際の一部を毎年の「減価償却費用」として経費計上が可能です。経費計上できるということは、不動産所得を減額することができるため、支払う所得税の節税が可能となるわけです。
また、その減価償却費用を計上できる期間は法定耐用年数の長さに比例することから、鉄筋コンクリート造のマンションであれば耐久年数が長いため、経費計上できる期間も長くなり、所得税の節税を長期的に行えるメリットがあります。

 

一棟マンションと区分マンションのメリットの違い

メリットの違い

前途ではマンション経営におけるメリットを紹介しましたが、マンション経営には一棟マンション区分マンションがあり、一言でマンション経営といっても特徴の違いからメリットも異なります。

次は、一棟マンションと区分マンションのそれぞれのメリットの違いについて解説していきます。あなたがマンション経営を行なううえで、どちらを購入すればいいのか判断が難しい場合には参考にしてみましょう。

一棟マンションの特徴とメリット

一棟マンションは、区分マンションと比べると購入費用が基本的には高くなります。ただ、区分マンションにはないメリットがあり、それは以下の3つになります。
  1. 家賃収入が多い
  2. 空室リスクが低い
  3. 資産価値が高い
この3つはある種、区分マンションのデメリットともいえますが、購入価格が安いぶんのリスクが区分マンションにはあるということです。逆にいえば、一棟マンションではこれらのリスクがなくマンション経営の恩恵を最大限得ることが可能です。

 

詳しくこの3つがなぜ区分マンションと比べると違うのかを解説していきます。

 家賃収入が多い

一棟マンションと区分マンションでは、当然ですが部屋数が異なります。区分マンションでは一室なのに対し、一棟マンションでは所有する物件全ての部屋数の家賃収入を得られるため、比較すると一棟マンションのほうが圧倒的に家賃収入が多くなります。

また、不動産投資で大きく利益を得たいと考えている人は、区分マンションを複数購入するよりも効率的に家賃収入を得ることが可能です。

空室リスクが低い

一棟マンションでは、部屋数が多いことから特定の部屋に入居者が入らなくても一定の家賃収入を見込めます。しかし、区分マンションの場合には一室のみなこともあり、空室が発生することで家賃収入がゼロになります。

マンションはアパートや戸建てに比べると駅から近い事が多く、立地的に恵まれているエリアに建設されるケースが多いうえ、構造的にも鉄筋コンクリート造や鉄骨造などで防音性、セキュリティ面も高いことから女性に人気なことから賃貸需要は高くなっています。

つまり、空室リスクは少なくなっていますが、一室のみの購入であれば空室リスクを考慮してもリスクが大きく、一棟マンションであればマンションの構造や立地的メリットを全て考慮したメリットを得ることができます。

資産価値が高い

一棟マンションの経営では、資産価値も高くなっています。区分マンションでの比較になりますが、一棟マンションを所有することで土地も所有することになりため、建物の経年劣化に伴う価格減少が発生しても土地は劣化しないため、一定の資産価値を保つことができます。

 

そのため、資産価値も含めてマンション経営を考える場合には、一棟マンションにしましょう。

 

特徴から一棟マンションがオススメな人

これらの特徴から、一棟マンションがオススメな人は以下のような考えの人に向いています。

  • 安定的に家賃収入を得たい
  • 投資資金に余裕がある
  • 資産価値を保ちたい
また、土地の活用を考慮にいれれば、一棟マンションの経営では節税効果も大きく、家賃収益だけではなく節税も期待できます。購入金額は大きくなりますが、収益性の高さとローンによる高レバレッジも期待できるため、投資額に対して大きなリターンを得ることができるのも特徴です。

 

区分マンションの特徴とメリット

区分マンションは、ワンルームマンション投資という形でサラリーマンに人気となっていますが、節税や資産形成の観点からみればオススメではありません。ただ、区分マンションでも得られるメリットは大きいため、どちらの不動産投資にするかを考えておくかは重要です。

区分マンションの場合、一棟マンションよりも優れているメリットは以下のになります。

  • 融資の承認が通りやすい
  • 購入価格が安い
  • 管理の手間がかからない

区分マンションではマンション経営におけるメリットがなくなってしまう場合もありますが、得られるメリットが大きい場合もあり、これは最初から大きな投資金を用意出来ない人や不動産投資の経験がない人が該当するでしょう。さらに不動産投資の規模を大きくしたい場合には、購入資金の低さから違う地域の区分マンションを購入したり、後々得た利益や資産から一棟所有のための布石として投資する人もいます。

 

融資の承認が通りやすい

新築の場合になりますが、区分マンションの経営では融資の承認が通りやすくなっています。その理由は、新築の区分マンションの場合には機能性やデザイン性が優れつつも、マンション経営の強みである防犯や防音といったセキュリティ面もしっかりとしているためです。

 

そのため、入居者が決まりやすく融資の承認に通りやすくなっています。ただ、法定耐久年数を超える可能性がある中古の区分マンションでは入居者が決まりづらい傾向にあるため、修繕費がかさみがち融資の承認が通りづらい傾向にあるので注意しておきましょう。

購入価格が安い

不動産投資で足踏みしてしまう人が多い理由に購入価格が高いことが挙げられます。しかし、一棟マンションを購入するのに比べ、区分マンションでは購入価格が安く、最初から大きな融資を受けて始めるのは気が引けるという人には最適な不動産投資でもあります。

 

区分マンションの最大のメリットでもありますが、空室が発生した際には家賃収入がゼロになるので注意しておきましょう。

管理の手間がかからない

区分マンションでは、一棟丸々所有するのと違って全体を管理する必要がありません。マンションの管理組合が共有部の管理を行なってくれることもあり、マンション経営における時間と手間は一棟マンションの経営に比べるとさらに負担が少なくて済みます。

一棟マンションと区分マンションのデメリットの違い

マンション経営のリスク

これまでの内容でマンション経営におけるメリットと一棟マンション・区分マンションそれぞれの異なるメリットを紹介しましたが、不動産投資で考えるとどちらにも良し悪しがあります。

次は、一棟マンション経営と区分マンション経営におけるそれぞれのリスクとなるデメリットについても紹介したいと思います。メリットもあれば当然デメリットもあり、リスクも異なりますが、それぞれの不動産経営で得られるメリットとデメリットを照らし合わせたうえで自分にあった不動産投資の方法を判断していきましょう。

 

一棟マンションのデメリット

区分マンションで抱えることになるリスクが一棟マンションでは抑えられますが、当然それは区分マンションの強みとなる部分が弱いということでもあります。例えば、一棟マンションでは一棟丸々所有することになるため、区分マンションでは大きくかからない建物の維持費や修繕費用が高くなることなります。

 

また、マンションは構造的に入居者を集めやすいという特徴はありますが、節税という観点で見てみれば、建築構造から法定耐用年数が長いため減価償却費を取って節税したい方には不向きとなります。

 

この2点は一棟マンションにおけるデメリットになりますが、節税を期待する人でなければデメリットになりえませんし、そもそも一棟マンションを新築で購入した場合には修繕費などは抑えられる傾向にあるため、これらのリスクは必ず一棟マンションを購入した際に付随するデメリットではありません。

ただ、これらの知っているのと知らないとでは物件選びには差が発生するうえ、物件購入後に後悔してしまう可能性は否定できないため、もう少しこの2つのデメリットについて解説していきたいと思います。

 

建物の維持費・修繕費用が高い

一棟マンションでは、区分マンションと比較して考えると建物の維持費や修繕費用が高額になるデメリットがあります。この理由は、一棟マンションと区分マンションの所有範囲を考慮すれば当たり前ですが、所有する部屋数が多くなるうえ、一棟マンションでは廊下やエントランスといった共有部、エレベーターや貯水槽などの設備にも定期点検を行なう必要があるため、維持費や修繕費が膨らむ傾向になります。

 

もちろん、新築と中古では築年数の多さから中古の一棟マンションの方が修繕頻度は増えるため、新築の一棟マンションとでは異なる部分もあります。そのため長期保有で利益を出していく不動産投資では、いずれ発生する可能性が高い修繕費用に対して家賃収入から対策しておくことが大切になります。

法定耐用年数から減価償却費を大きく取れず節税に不向き

不動産投資を節税対策も兼ねて行なう人もいますが、もしも節税効果を期待している場合には一棟マンションでは不向きな傾向にあります。基本的にマンションの構造は、C造(鉄筋コンクリート造)、SRC造(鉄骨鉄筋コンクリート)、S造(鉄骨造)で建築されることがほとんどで、一棟マンションで使用される構造は法定耐用年数が長いことも多いため、減価償却費を取って節税したい方には不向きになります。

 

以下は、構造ごとの法定耐用年数になりますが、前途で紹介した構造では法定耐用年数が長いことが分かるはずです。

建物の構造 事業用 非事業用
木造 22年 33年
木造モルタル 20年 30年
鉄骨造 19年〜34年 28年〜51年
鉄筋コンクリート造 47年 70年
鉄骨鉄筋コンクリート造 47年 70年

マンション経営では、基本的に法定耐用年数が長いことで長期間節税効果を期待することができますが、定耐用年数が長いことから年間で経費計上できる減価償却費が小さくなってしまうというデメリットもあるため、節税に対して積極的に考えている人には難しくなってしまうということを覚えておきましょう。

区分マンションのデメリット

区分マンションでは一棟マンションと違って部屋数の少なさから空室の際に発生するリスクが大きく、利回りが低い傾向にあります。また、マンションの一部のみということもあり、管理における権限が小さいこともデメリットとして挙げられます。

 

空室リスクが大きい

区分マンションのおける経営では、一室のみの購入になるため入居者の不在が家賃収入ゼロに結びつきます。

もしも退去者が発生した場合には、次の入居者が決まるまでの期間で得られる家賃収入はゼロになることから、一棟マンションに比べると空室によるリスクは大きくなっています。もちろん、一棟マンションでも空室リスクは発生しますが、部屋数の大きさから家賃収入がゼロになるわけではありません。

 

このように、区分マンションでは一棟マンションのように空室リスクを分散させることができないため、退去者が発生した際の入居者を迅速に見つけることが重要になります。

利回りが低い

区分マンションの2つ目のデメリットは、利回りが低いことが挙げられます。マンションは比較的駅の地下区や都心が多いため入居者が見つかるのが早い傾向になりますが、人気のある東京23区でも利回りの相場は2〜3%程度です。

その利回りの中からローンの返済や経営で発生する管理費用を引けば、得られるキャッシュフローも少なく、赤字になってしまう可能性があります。以前紹介した各物件種別ごとの表面利回りの相場から考えても、新築の区分マンションは最も低いことがわかります。

「区分マンション」「アパート」「戸建て」の利回りに関しては、以下になります。

物件タイプ 表面利回り
区分マンション 3%~4%前後(新築)、6%前後(中古)
アパート 6%前後(新築)~8%前後(中古)
戸建て 8%程度(新築)~16%(中古)

比較してみると、表面利回りですが「戸建て」の平均利回りが16%と最も高いことが分かります。次いで「アパート」が「戸建て」の数値としては半分の8%です。平均利回りが高くなる傾向としては、投資物件の価格を抑えることができる中古物件が利回りが高い傾向にあります。
参照:不動産投資で理想の利回りは何%?物件特徴ごとの基準利回り

もしも所有物件で赤字になっていれば、追加で物件を購入しようと検討しても金融機関から融資の承認が下りない可能性があり、物件を売却しない限りは赤字を抱え続けることになることもあるので注意しておきましょう。

管理権限が低い

区分マンションの場合には、所有する範囲の狭さから管理の権利も低くなります。

管理権限が一棟マンションとアパート経営に比べると制限されるのには、区分マンションの所有者によって構成される管理組合が会議などで建物の維持のための方向性を協議するため、個人の意向や考えで管理方針を反映させることが難しく、オーナー権限が分散していることから自由な経営ができないというデメリットがあります。

 

区分マンションは必要な資金も少なくて済み、サラリーマンに人気な不動産投資の1つです。しかし、その分抱えるリスクも一棟マンションに比べると大きいため、対策を考えたうえで経営しなくては継続的な利益は難しくなっているので注意しましょう。

 

まとめ

如何だったでしょうか。マンション経営といっても、一棟マンションと区分マンションでは発生するメリットもデメリットも異なり、初期費用も大きく違います。そのため、同じマンション経営と一緒くたんに考えず、利益を出すために不動産投資のプランや実質利回りなどから考えてみるのも重要です。

 

また、今回紹介したリスクを考慮すれば、区分マンションよりは高いものの一棟マンションよりは安いアパートが向いている人もいるかもしれません。それはその人の収入や資産状況、将来のライフプランなどによっても変わってくるため、マンション経営とアパート経営の違いについても理解して判断材料にできるようになりましょう。

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