近年、老後に備えた資金を若い段階から蓄える人が増えています。特に老後に2000万円足りなくなると金融庁の報告書で公表された際には、後に取り消された内容とはいえ多くの人が将来の生活を具体的に考え始めたという人もいるでしょう。
そして、この機会をきっかけに、資産を増やすために運用しよう考え始めた人に人気になっているのが不動産投資です。
不動産投資は長期的に安定した収益を得ることができるうえ、最終的に売却することでさらに資産を得ることも可能です。もちろん、不動産投資にもリスクはありますが、他の投資と違った恩恵も得られることも強い要因となっています。
今回の記事では、不動産投資を検討している人のために不動産投資のメリットとリスク、そしてリスクに対する対策についてを徹底的に解説していきたいと思います。
不動産投資の5つのメリット
不動産投資を今まで行った経験がない初心者からすれば、不動産投資という言葉を聞いたことがあっても、自身が購入した住宅に住んでもらって家賃収入を得るという大まかなイメージしか持っていない人は少なくありません。しかし、資産運用を検討し始めた段階で、他の投資と違ってなぜ不動産投資を選択する人が増えているのか？というのは、以下のような7つのメリットが他の投資にはない魅力だからです。
- 長期的に安定した収益を得られる
- 節税対策ができる
- 団体信用生命保険が利用可能
- 初期費用を安く抑えられる
- インフレに強い
上記のメリットを考えると、不動産投資で発生した利益を得られるだけではなく、他にも受けられる恩恵が大きいことが分かります。人によって資産運用する動機や理由は違いますが、それでも「老後資産」や「結婚資金」「子供の教育費」といった何かしら目標とするものがあるはずです。
当然、目的次第で目標となる資産額も異なりますので、それに対して運用できる額や時間も変化していきます。しかし、不動産投資では現物資産なため万が一の際には売却して資産を得るという強みもあるため、若いサラリーマンなどに人気になっているというわけです。
それでは、次にこの不動産投資における7つのメリットを詳しく解説していきたいと思います。
メリット①長期的に安定した収入を得られる
資産運用では、不動産投資に限らずメリットが多くあります。例えば、株式投資では年間で1〜2回の配当を受け取ることができますし、外貨取引ならスワップ金利を得られます。また、投資信託では毎月配当を受け取れて運用を専門家に任せることが可能など、様々なメリットがそれぞれの投資種別ごとに存在しています。
ただ、投資信託などでは最初に投資家から受け取った元本を切り崩していることもあったり、外貨取引では逆にスワップ金利で取引している期間が長いほど損をする場合もあります。つまり、長い目で見たときには利益が継続して発生しずらい仕組みになっていることもあるわけです。
しかし、不動産投資で得られる家賃収入というのは、入居者がおらずに空室にさえならなければ毎月必ず家賃収入を入ってきます。そのため、人気の地域や利便性の高い立地などであれば空室リスクもなく安定した収益を見込むことができます。
メリット②節税対策ができる
不動産投資を行う人の中には、単純に資産運用のみを目的に投資するのではなく、節税対策として行う人もいることをご存知でしょうか。不動産投資を行うことでできる節税対策は、所得税と相続税の2つがあります。
所得税
所得税は会社員やアルバイトであれば源泉徴収として徴収されるので、聞いたことがあるけど馴染みがないという人は意外とが多いのではないでしょうか。しかし、給与以外にも所得がある人の場合、所得は合算して税額が計算されるので、不動産投資で収益が得られずに損失が発生した際には、赤字として損失分の額を収入から減らすことが可能となっています。
つまり、所得税を軽減させることができるため、仮に家賃収入がプラスで黒字であったとしても購入費用を減価償却(不動産に要した金額を一定の方法によって各年分の必要経費として配分していく手続。)として毎年少しずつ経費に組むことで、赤字計上することができるというわけです。
仮に耐久年数20年の投資物件を3000万円で契約した場合、毎年150万ずつ減価償却費として計上することができるので、その分の所得税を軽減させることが可能となっています。
相続税
不動産投資を相続対策の1つとして行う人は意外と多くいます。それは、現金よりも不動産に対する相続税の方が安くなることが一般的なためです。というのも、不動産に対する相続税は、市場価格ではなく固定資産税評価額に対してかかります。
固定資産税評価額は市場の価格の3分の1程度になることが多く、同じ額を現金として相続させるとしたら大きな差が発生することが分かるはずです。
仮に1億円の資産を相続させようと考えているのであれば、1億円に対してかかる相続税より市場価格が1億円の不動産物件を購入して3000万円弱に対する相続税を支払った方が支払う続税は少なく、相続させる資産も結果的に多くなるというわけです。ただ、相続が発生する直近で不動産売買を始めると、相続税対策とみなされて市場価格で評価されてしまうこともあるので注意しましょう。
資産を増やす目的も含め、相続するという付随したメリットを得るためにも長期的な対策を施していくことが重要です。
メリット③団体信用生命保険が利用できる
不動産投資ではローンを利用して契約する人が多くなっていますが、ローンは投資用物件の購入であっても団体信用生命保険を利用することができます。これは、返済中に万が一のことがあった場合、保険金により残りの住宅ローンが弁済される保障制度で、家族がいる人で万が一病気や事故で遺族が遺された場合には投資用物件のローンが免除されます。
つまり、ローンの返済が免除されるので家賃収入だけが遺族に入り続け、生命保険や遺族年金の代わりとして考えて始める人も多くいるというわけです。
メリット④初期費用を安く抑えられる
不動産投資が他の投資と大きく違う点は、ローンを利用して投資物件を購入することができることです。他の資産運用であれば融資を受けることはできませんが、不動産投資であれば不動産投資用のローンがあります。住宅ローンは利用者が住むための家を購入するためのものですので、不動産投資の物件を購入するために利用はできません。しかし、不動産投資専用のローンを利用すれば、初期費用である頭金を少なく始めることが可能となっています。
頭金なしのフルローンを利用すれば、100万円足らずの初期費用で数千万円の物件を手に入れて運用を初めることも可能であり、金融機関から融資を受けることができる不動産投資では、少ない初期費用で最大限のレバレッジを利かせることができるのも大きなメリットというわけです。
投資額の大きさから多く人がローンを利用して投資物件を購入します。当然投資額が大きいので得られる収益も大きいですが、その投資に必要な大部分をすぐに必要とせず、ローンを利用することで収益を出しながら返済できるのが人気になっている理由でもあります。
メリット⑤インフレに強い
不動産はインフレに強いことでも有名です。普通に生活しているとあまり意識する言葉ではありませんが、資産形成など関心のある人からすれば重要になる現象で、物価が上昇していることを言います。
歴史を振り返ってみるとインフレは世界中で起きていますし、今の日本の現状を省みるとさらに将来インフレが進むのはある意味必然とさえいえるでしょう。物価の上昇に比例してあなたが得られる収入も同じ割合で増えていけば、何の問題もありません。ただ、日本はバブル時代のような裕福な国ではなくなっているので、収入が上がらずに物価だけ上昇していけば、当然貯蓄をしずらいですし、生活も苦しくなります。
それがインフレですが、インフレが発生することで不動産価格や家賃も上昇する傾向があります。もちろん、空室になるリスクも上昇しますが、インフレの影響を受けるのは預貯金や現金、株券といった金融資産がメインで、不動産は他の金融資産に比べるとインフレの影響を受けづらくなっています。
つまり、貨幣価値が変化しても、不動産の価値は住んでいる人や利用している人からみれば変わらないため、経済危機の影響を現金など他の金融商品よりも受けにくく、長期的に安心した資産構築が行いやすいメリットが他の投資に比べると大きくなります。
不動産投資における8つのリスク
ここまで不動産投資におけるメリットについて紹介してきました。メリットを色々と聞けば人気な理由も頷けますが、不動産投資にはデメリットとなるリスクも存在します。どんな投資にもリスクは必ず付随しますが、やはりメリットや収益の大きさばかりに注目するのではなく、不動産投資を成功させるためにもリスクは把握することを欠かしてはいけません。
不動産投資のリスクは具体的に以下になります。
- 空室リスク
- 滞納リスク
- 建物損壊のリスク
- 不動産価格変動のリスク
- デフレのリスク
- 流動性リスク
- 金利上昇のリスク
- 契約後の物件選び失敗によるリスク
上記が不動産投資における8つのリスクになりますが、実際に投資物件を契約すれば物件のオーナーになるわけですので、入居者が住みやすい環境を維持しなければ賃貸収入は継続しません。リスクを見てみると危険に感じるかもしれませんが、決してそうではなく対策も可能です。
次はこの8つのリスクについて詳しく解説しつつ、リスクに備えるための対策方法について説明していきたいと思います。
①空室リスクと対策
不動産投資を行う際、最も考えておくべきことは空室時のリスクです。つまり、入居者がおらずに契約した物件に誰も住んでいない状態。こうなっては当然賃貸収入を得ることができませんので、不動産投資で得る予定であった利回りを実現できなくなります。
空室期間が長期的に続くと、利益の減少だけではなく返済から損失につながる危険もあるため注意が必要です。空室になってしまう原因は、投資物件に対して施している対策の方法と土地も関係する包括的な原因の2つがあります。
例えば、入居者から受け取る家賃が高くなっていたり、広告を出していないなどの問題です。こういった場合はすぐにでも改善しましょう。ただ、周辺地域の過疎化や特定の企業や大学のみに入居者となるターゲットを絞っていたり、地価の変動といった努力次第で変えることができない問題があります。
これは投資物件をしっかりと精査していない初心者に多い問題の1つですが、空室リスクに繋がるため意識して物件候補を探し出すのが重要です。対策方法としては、「需要が高い物件を選ぶ」「サブリース契約にする」などがあります。
やはり投資物件を契約する前の物件選びの段階から、「利回り」だけではなく需要が高い地域や空室の可能性はないかと模索することが重要になります。また、サブリース契約(所有している賃貸物件を不動産管理会社に一括管理してもらい、さらに毎月定額の家賃保証を受けられる)を結ぶことでサブリース業者が借主になるため、空室時にも家賃を得ることも可能です。
②滞納リスクと対策
不動産投資では、入居者が家賃を支払わない可能性のデメリットがあります。これは支払えなくなった入居者の状況をいち早く把握することが重要になりますが、こういった滞納リスクが大きいと空室が埋まっていても賃貸収入が得られずに不動産投資が破綻してしまいます。しかし、入居者から賃貸料が得られなくてもローンの支払いや管理費、修繕積立金、固定資産税は支払う必要があるので、入居者に保証会社の加入を求めるように対策しておきましょう。
日本の法律では家賃を滞納しても住民の権利が保護される傾向が多いため、追い出して次の入居者を入れることが難しくなる可能性もあります。また、家賃を未払いのまま夜逃げをしたりしてしまう事も稀にありますが、すぐに家財を片付けてしまうと勝手に処分されたと損害賠償を求められることもあるため、滞納者が発生した場合には慎重に行動することが大切です。
入居者にも止む得ない理由がある場合もあるので、まずは保証会社を通して入居者に連絡を入れてもらい、事情を把握してみましょう。家賃保証会社に加入してもらうことで滞納を保証会社がすぐに補填してくれます。
入居者の親などが保証人になっていると、回収に時間や手間がかかることになりますが、保証会社であれば期日通りに確実に弁済を行ってくれるため、滞納リスクを気にしなくても良くなります。
ただ、保証会社の加入には家賃の30%〜60％程度の保証料が必要となり、保証料はオーナーであるあなたと入居者とで負担することになります。しかし、契約した中古物件に入居者が既に住んでおり、保証会社の加入を求める場合にはオーナーが保証料を負担することが一般的になっていますので気をつけておきましょう。
オーナーによっては家賃保証会社と保証人の2つを必須にしている人も多くいるので、滞納リスクは対策次第で大きな問題にはなりませんが、保証会社へ加入する場合には保証料も諸経費として実質利回りを計算しておくのがオススメです。
③建物損壊のリスクと対策
建物損壊のリスクとは、老朽化による修繕がによって発生する費用のことを言います。これは自身や台風といった自然災害によって建物が破損した場合に必要になりますし、最悪住めなくなってしまった場合にはかなり大きな修繕費用がかかります。
近年大きな自然災害が増えていますが、東京では首都直下型地震が発生するという噂から都市部への不動産投資を控える投資家も少なくありません。
所有している投資物件で発生する事が多い災害や建物の特徴から、どのような損壊リスクがあるのかを考えて対策することが大切です。それは、中古物件の場合には新築物件と比べると修繕費が高くなる傾向があるためです。
不動産投資では実物資産である以上、確実に劣化が生じますので、「割安で利回りが高かったから契約した」なんて考え方では、外装も内装もボロボロで必要以上の修繕費が発生することになります。
配管の引き直しで5000万円程度の修繕費が必要になったケースもありますし、知らされずに購入してしまうとその時点で不動産投資に失敗してしまうなものです。そのため、古い投資物件は一級建築士などの専門家に建物修繕のリスクを判断してしまうことが必須といえるでしょう。投資物件の特徴ごとに異なりますが、確認したほうが良い修繕のポイントは以下になります。
- 屋上の防水や外壁塗装
- 配管関係
- エレベーター
- 耐震関係
これらの修繕では費用が高くなることが多いため、過去の修繕履歴などを確認して物件を契約する前に見積もりを出し、実質利回りを計算しておくのが中古物件では重要です。また、長期的にみた修繕計画や修繕積立金の見通しを確認して、管理会社に相談して保険に加入しましょう。
保険に加入する場合には保証される災害の種類を把握しつつ、経費を少なくするために保証される災害を選別する必要があります。投資物件を購入する前には必ず遠方の物件であっても現地へ行き、どのような保険が必要になるのかを見極める事が不動産投資で躓かないためのコツになります。
④不動産価格変動のリスクと対策
不動産投資では入居者に住んでもらい家賃収入をもらうという利益を得る他に、物件を売却して利益を出すという方法もあります。ずっと投資物件を保有し続けるだけではなく、最終的にタイミングを見て売却することを投資戦略の出口として考えている投資家は多くおり、売却価格が下落すると最終的に損してしまうこともあるため慎重に物件は選ばれます。
もちろん、事前に予測した利回りを継続しながら返済が終わったら売却するというやり方をする人もいますので、売却価格が下落したから必ず損をするというわけではありません。
例えばですが、2000万円の投資物件で表面利回り利回りが10％の物件を20年保有したとします。この時、修繕や空室、返済を考慮に実質利回りが6%だと考えると、年間の賃貸収入は120万円です。つまり、20年間で得た利益が「120万円×20年=2400万円」となり、この時点で400万円の利益が発生していることになります。
仮に物件価格が下落して半分の1000万円になったとしても、合計で1400万円得ることができますので、まとまった資産を最終的には作ることが可能です。もちろん、投資物件の価格が上昇していれば、最終的に得られる利益はさらに大きくなります。
ただ、不動産を売却する際には、発生した利益に対して所得税が課税され、保有期間によって税率は変化するため注意が必要です。売却時の譲渡所得税は倍率は、保有期間によって2通りあります。
- 保有期間が5年以上→39%
- 保有期間が5年未満→20%
売却するのは、その時点ではなく1月1日時点での保有期間が基準になりますが、長期的に不動産投資で利益を得るのであれば基本的には5年以上は保有する人が多いと思いますので、39％の税率が売却時には発生すると忘れずに覚えておきましょう。
また、不動産投資では「契約」→「管理」→「売却」という3段階の利益を出す投資になるので、売却する際にはできる限り高値で売れるように管理の段階から入居率を上げて賃貸料を高くできるようにすることがポイントになります。
満室稼働で投資物件を売却すると高く売ることができるほか、賃料が上がっていればさらに売却価格を上げられる傾向にあるのでオススメです。売却価格は入居者の多い地域ほど高い傾向にあるため、売却価格が値崩れしないような東京23区や横浜などの好立地の物件などが売却価格を意識した投資家には人気になっています。
⑤デフレのリスクと対策
不動産投資のメリットで不動産はインフレに強いという解説をしましたが、逆にデフレには弱くなります。デフレとはお金の価値が上昇してモノの価格が下がることをいいますが、モノの価格が下がるということは不動産価格や家賃も連動して下落してしまう可能性があるということです。
そうなってしまえば、不動産を売却する際に売却価格でローンを返済できない可能性も高くなり、保有している資産を捻出する必要も発生してしまいます。そのような事になってしまわないように、毎月の返済に対して現金の余裕を持てるようにしておきましょう。
ただ、デフレの時には好立地で人気の物件であれば、不動産価格は下落しにくい傾向があります。
⑥流動性リスクと対策
他の投資と違い、現物資産である不動産には流動性のリスクというものがあります。これは、簡単にいってしまえば簡単に現金化しにくい、つまり売却しにくいことを意味しています。
基本的に不動産投資で投資物件を売却する際には以下4つの方法があります。
- 不動産会社に売却依頼
- 管理業務を委託している会社に売却依頼
- 不動産一括査定サイトで選んだ会社に売却依頼
- 自身で売却先を探す
また、売却のための手続きには半年程度かかることも少なくないため、不動産投資で物件を選ぶ際には売却しやすさについても考えておくことが重要です。特に不動産投資の経験がない初心者は、変えられない要素である「立地」を見落としがちで、最終的に売却で損をしてしまうこともあります。
こういった要素から流動性は他の投資に比べると低くなっていますが、長期運用である不動産投資では数年から数十年を要することが一般的なため、売却のタイミングも計算しておきましょう。ちなみにですが、「駅から近い物件」などの利便性が高い地域になる物件は、他の物件に比べて買い手が見つかりやすく流動性が高い傾向にあるのでオススメになります。
不動産投資では室内の環境などはリフォームやリノベーションで変えることはできますが、立地は契約後に対策のしようがないため、事前に好立地の物件を選んで契約しておくことが流動性のリスクに対する有効策になります。
⑦金利上昇のリスクと対策
不動産投資では、他の投資と違って金融機関から融資を受けることができます。そのため高いレバレッジで運用できることは不動産投資のメリットにもなりますが、同時にデメリットが発生する場合もあります。
それは、金融機関から借入を行う際に「固定金利」か「変動金利」のどちらかを選ぶかです。変動金利を選ぶ場合には借入期間中に金利が上昇してしまうことで、金利負担が増えるリスクがあります。
現在日本では低金利ですので、固定金利を選択するという対策はありますが、長期保有が前提の投資ではなく売却を検討している場合には、固定金利の中でも固定金利は5年以下固定金利がオススメです。それは長期の固定金利の場合、売却時に違約金が発生する可能性があるためです。ただ、低金利が続いていることもあり、長期保有をする投資家でなければ基本的に変動金利を選択する方が良いでしょう。
ある程度資産に余裕がある人は、金利が上昇しても短期間で返済すればリスクが少ないと考え、借入期間を短くすることで対策を行なっています。もちろん、借入期間を短くすると月々の返済額は大きくなるので、いくら資金に余裕があるといっても収支のバランスは考えながらポートフォリオを作成することが大切です。
変動型よりも固定金利の方が金利は高いので、ローン支払い計画や利回りの計算などは収支のシュミュレーションを徹底して考えたうえで判断すること重要だと忘れないようにしておきましょう。
⑧契約後の物件選び失敗によるリスクと対策
不動産投資で最も成否を分けるのが物件選びです。これは、初心者に限らず不動産投資経験者も頭を悩ませる課題で、ある意味で時の運次第といっても良いほど優良物件は多くありません。
特に初心者の場合には、投資物件を決める際の時間が短いことが多く、知り合いや不動産業者の勧めに従って失敗してしまうケースも多くみられます。しかし、一度物件を契約してしまえば後で後悔しても取り返しがつきませんし、何年、何十年とあなたに「利益」と「返済義務」が生じさせるのですから、不動産投資で最も時間をかけて良い項目でもあります。
もしも物件選びに失敗してしまうと、空室が埋まらないうえ思わぬ修繕が発生し、予想よりも何百万〜何千万と負担しなくてはいけなくなってしまいます。また、災害に見舞われて投資物件が大きく損壊してしまった場合には、返済義務だけが残ることも考えれます。そのため、どんな物件にするべきか？というポイントは必ず抑えておき、条件に当てはまる投資物件へ契約しましょう。
不動産投資で契約してはいけない物件を見極めるポイントは以下の３つです。
- 建物
- 立地
- 瑕疵(何らかの欠陥・不具合で、その品質や性能が損なわれている状態)
建物や立地に関しては前途で説明したデメリットでも分かるように、投資物件の価格に影響します。例えば、建物で修繕費を積み立てていたとしても、確認不足で後に判明した破損部分を修繕するのに全体を修繕しなければいけないこともありますし、違法建築物や修繕が難しい傾きなどがあれば、予定していた修繕費よりも遥かに経費がかかるでしょう。
また、入居者自体が極端に少ないような需要が少ない地域で不動産を購入しても、誰も住んでくれませんし、売却も難しくなります。
そして、瑕疵とは簡単にいってしまえば事故物件です。
事故を含めて過去になにかしらトラブルが発生していれば、当然入居者は住むのを避ける傾向にあります。その物件で人に住んでもらうのに致命的なイメージを持たれては、いくら広告を出しても人が集まらずに物件費用を返済するだけになってしまう可能性もあるので注意しておきましょう。
もしも投資物件が後に事故物件と判明したり、契約後しばらくしてから事故物件になってしまった場合には、迅速に管理会社に相談してみてください。
事故物件のリスクに関しては完全になくすことは難しいですが、被害を最小限に抑えることは可能です。また、下の階や隣室など、事故があった部屋以外は原則として事故物件にはならず、過去の裁判でも「隣の部屋は事故物件に該当しない」という判決が出されたこともありますので、例え同じ棟だからといって悲観的になってはいけません。
最近では、事故物件を専門に取り扱っている管理会社もあります。
参照元:成仏不動産
金銭的なリスクを少しでも最小化することは可能ですし、数年の経てば事故物件の影響が徐々に薄れていくため、賃料を少しずつ上げていくオーナーもおり、対策は可能となっています。
ただ、これらは物件を契約前に入念にチェックしておけば事前に防げる問題でもあります。長期的に不動産を所有するからこそ購入前が最も重要であり、物件の選別には慎重に吟味して行うようにしましょう。
これから不動産投資するか検討している人へ
ここまで不動産投資におけるメリットとリスクについて解説しました。
始めて不動産投資を始めようとしている人からすれば、色々と分からないことだらけで漠然とした不安があるはずです。特にFXや投資信託などの金融商品と比べると不動産投資は少なくない資金がかかるため、どこか他人事のように感じるかもしれません。
しかし、そのせいか「分からない」「危険」「怖い」といった先入観が先行してしまい、知らないからこそネガティブな意見ばかり耳に入ってくることも多くなります。
ただ、だからこそ漠然となっている部分を分解して学び、メリットや気をつけるべきリスクを十分に理解さえすれば、対策も可能ですし不動産投資に対する不安は軽減できるはずです。
そして、不動産投資はコツさえ抑えておけば、ミドルリスク・ミドルリターンの運用を行えるとても良い投資でもあります。預金に眠った自己資金が多くあり、リターンを狙う投資をした人はこれを機会に少しずつ運用するために必要なことを学び、不動産投資を始めてみるのはいかがでしょうか
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