資産運用と聞くとあなたは何が思い浮かぶでしょうか？

これは人によって異なるかもしれませんが、これが「投資」という言葉であれば株式投資やFX(外国為替証拠金取引)、不動産投資や仮想通貨というイメージを思い浮かべる人が多くなっています。資産運用といえば堅実的な資産の構築という考えがある一方で、「投資」と聞くとどこか博打のような印象をお持ちの人も少なくありません。

 

ただ、これら「投資」に対して抱いているイメージから、全般的に「やめておけ…」なんていう言葉は多くインターネット上の溢れかえっていますし、投資経験のない人の相談しようものなら同じように「やめておいたほうが良い」という意見で返されるでしょう。

 

「投資」にはそういったネガティブな言葉が付随する一方で、サラリーマンなど本業がある人に不動産投資は今だに人気があります。こういった悪い噂が付き纏っているにも関わらず、なぜ不動産投資は他の投資に比べて人気があるのかご存知でしょうか。

 

また、なぜこういった悪い噂を調べると頻繁に目にするのか？それは本当にやめておいた方が良い場合もあるためです。そして、不動産投資に限った話ではなく、資産運用全般の資産を守り・増やし・残していくためにはお金の専門家であるFP(ファイナンシャルプランナー)などに全てを任せてしまうのは禁物です。

 

全て委ねてしまえば、逆に資産を減らしてしまったり、カモにされている可能性も否定できず、常に疑問に思いながら考えていかなくては、騙されて多くの損をしてしまった一例にもなってしまいます。

 

今回の記事では、投資でよく目にするネガティブワードのなかでも、不動産投資がなぜそのように「やめておけ」といわれるのか？その理由と本当の真相について解説したいと思います。

不動産投資についてネット検索すれば色々な事が書かれているため、不安に感じる人もいるかもしれませんが、実際に「不動産投資は儲かる」「手間いらずで安定した副業」などの、ポジティブな言葉も併せて実際はどうなのか真相を見ていきたいと思います。

 

そもそも不動産投資とは

不動産投資は、簡単にいえば投資用にマンション・アパート・戸建てなどの物件を購入し、入居者に住んでもらうことで発生する家賃収入を得る投資の1つです。マンションやアパートが人気な傾向にありますが、購入価格を抑えたマンションの一部屋や中古の戸建て、不動産投資信託などの種類も存在し、不動産会社から物件を購入した投資家は「大家」や「オーナー」なんて言葉で呼ばれる物件の所有者になります。

 

つまり、自身の保有する物件に住んでもらい月々の家賃を得ることができるため、安定した収入を得ることができるわけです。基本的に購入金額の大きさから、融資を受けることが多くなっており、購入後は管理会社に運営・管理を委託するので手間のかかる作業は発生しません。

 

不動産投資が「やめとけ」と言われる4つの理由

不動産投資をインターネットで検索すると、「リスク」や「失敗」「利回り」という言葉がよく出現します。

如何に不動産投資を検討している人が損をすることを恐れているのかが分かりますが、同時に金融系メディアなどでは成功談が語られることも多々あり、「結局は不動産投資は儲かりやすいの？失敗しやすいの？」と相反する意見から迷う人も多いでしょう。

 

この不動産投資への取り組みで賛否が分かれる理由は、不動産投資を行う人によっても成功するか失敗するかが変わるためです。

 

しかし、仮にあなたが不動産投資を検討している状況で、家族や友人に相談すれば「不動産投資はやめとけ」と否定的な意見の方が多くなるはずです。これは損をしてほしくなかったり、苦労してもらいたくないという親切心から出てきた言葉だからでしょう。

ただ、不動産投資の経験がない人達ですら失敗するイメージを持っているのには、以下のような誰でも思い浮かべてしまう最悪のケースと知らないことへの不安の大きさが根本的な理由としてあります。

 

 

 

 

投資金額が大きくて不安

不動産投資は基本的には購入した不動産を貸して家賃収入を得ます。つまり、人が住む場所と建物を購入しなくてはいけませんが、多くの人が一生に一度購入するかどうかというレベルの大きな買い物です。

「それだけの高額な買い物を損をするかもしれないのに使うなんて…」と、知らないひとからすれば不安が大きくなるのも理解できます。実際に株や投資信託などの他の金融商品に比べれば金額が大きいのは周知の事実です。

 

「建美家収益物件 市場動向　年間レポート2019年」によれば、1都3件の築20年以上の区分マンション平均価格は約1300万円となっているので、普通に考えれば思い立ったからといって気軽に購入できる額ではありません。

また、他の投資であれば最悪数万円の損失ですので、失敗しても仕方がないと諦められる人もいますが、不動産投資ほどの高額投資になると失敗は許されないため「経験もないのに上手くできるか？」と不安な気持ちが増長して足踏みしてしまうのは当然かもしれません。

 

ローンの返済が滞ってしまう可能性がある

不動産投資は金融機関から融資を受ける事が多くなっていますが、物件価格の大きさから購入に対して尻込み、返済に関する不安を抱えてしまう人は少なくないはずです。

もし仮に不動産投資で「返済が滞る＝失敗」という認識で挑むのであれば、そのような事態だけは避けたいはずです。ただ、実際のスルガ銀行のデータでは、サラリーマンに人気のワンルームマンションは延滞率が1.92%となっており、一棟収益ローンでは延滞率が3.68%です。

 

つまり、ローンの返済が滞ってしまったことを失敗と捉えると失敗率は非常に低いと考えることができます。意外と先入観に対して不動産投資を行った人の失敗は少ないですが、これはあくまで返済が滞った場合ですので注意しておきましょう。

 

失敗した際のリスクと不安が大きい

不動産投資では他の投資にはないメリットがありますが、それと同時にデメリットも存在します。中でも最も大きいリスクで失敗の原因になるのが、空室によるリスクです。

空室が発生すれば、入居者に住んでもらうことを前提に購入した物件に誰も住まず、家賃収入を入ってこない状況になります。ただ、それでも購入した不動産の返済は行わなければいけませんので、順調に黒字だったにも関わらず赤字に転じてしまう可能性もあります。

 

この空室のリスクは不動産投資で最も注視するべきポイントの1つですが、他にも不動産を運営していくうえでは抑えておくべきリスクはあり、意外に初期の段階から見落としてしまっていることも少なくありません。

不動産投資は長期的に家賃収入をあなたにもたらしてくれますが、同時に返済義務も発生するため、家賃収入を長期的に入ってくるように不動産で発生するリスクに対処する必要があります。しかし、多くの人がリスクを知っていても対策方法を考えていなかったり、対応が不十分の事が多くリスクが発生して途方に暮れてしまう人が初心者には多くなっています。

 

また、これらのリスクに対処するべく考えていくと、初めてだからこそ不安も大きく、実際にリスクに対して対処する際には頼れる人がいないことから確認不足や対処が甘くなる傾向にあるため、周りの人からすれば「不動産なんて所有して管理できるの？」と考えるのは無理もないはずです。

 

しかし、不動産の管理などに関しては管理会社に任せることで空室時の入居者募集や不動産の修繕、管理をしっかりと行ってくれます。また、発生する管理手数料も家賃収入に対して発生するため、管理手数料によって赤字になることは少なく、初心者では難しい対処などを行うことが可能となっています。

思っていたよりも儲からない

不動産投資の賛否が別れるには、不動産を行う人によっても成功するか失敗するか変わるとお伝えしましたが、これは自身に合っていない属性や状況の物件を購入してしまうことが原因です。

 

不動産投資は1つの事業ですので、ポイントを抑えてリスクに対処していけば儲かる投資です。しかし、逆にポイントを知らずにリスクにも対処できなければ損をしてしまうこともあります。不動産投資でよく言われるポイントで重要なコツとして紹介されることが多いのが物件選びです。

不動産投資では、マンションやアパート、戸建てや新築、築中といった種類がありますが、不動産投資における目的や状況に合わせた物件を選ぶことが成功するためのポイントでもあります。

 

不動産投資で儲からないという人達や儲からなかったという失敗を経験した人は、ほとんどの場合不動産会社に言われるがまま物件を選んで購入した傾向が強く、本来選ぶべき物件を選べずに結果的に赤字になってしまうことも多くなっています。

 

不動産会社からみれば物件さえ売れれば売上になるため、単純に購入してもらうための営業が多く、購入者視点で考えると家賃収入が継続すること少なくなっています。

あまり知識がないからと不動産会社に勧められて儲かると感じる人も多いでしょうが、「価格帯」「融資額」「家賃収入」を考えたうえでどれだけの利回りが発生するのか、自分で判断するのは難しいかもしれませんが、長期的に何もせずに利益を出してくれるからこそ、初期の段階で時間をかけて情報収集と精査を行う必要があります。

 

不動産投資の場合には自身の収入に見合わない融資が降りる事例も過去に多くあり、明らかに返済に苦労するケースや物件で家賃収入が見込みづらいのに購入してしまう事も多々あります。これらに対して単純に「儲かる」と考えてしまうのは、不動産の広告などが表面利回りと呼ばれる、空室などのリスクが考慮されずに満室で収入を得られることを前提の利回りが表記されていることが多いためです。

 

そのため、実際に物件候補を選んで検討する際には、空室が発生した期間やローンの返済、経費の総額などを考慮した実質利回りを計算するようにしましょう。そうすれば、実際にあなたの手元に残る家賃収入も具体的に予測すること可能です。

実質利回りは誰でも簡単に計算することができるので、不動産会社が言っている事は本当なのか？などの内容を含め、優良物件を探しながら本当にあなたに合った物件であり、儲かるのかを事前に知っておくようにしましょう。

身の丈を超えるような高額物件や地方物件、管理の手間がかかる物件は余計な出費で利回りの低下を招く事態になります。

 

不動産投資を控えた方いい人の特徴

不動産投資には、前途で説明したような初心者でも分かるようなリスクもあります。ただ、それと同時に大きなメリットもありますので、リスクに対して如何に対策していくかが重要になります。

しかし、実際に不動産投資を行ううえでやめておいた方がいいタイプの人というのはいます。

次はそんな不動産投資に不向きな人の特徴について解説していきたいと思います。

 

①物件の売却益で利益を狙おうと考えている人

不動産投資を行う人は、基本的に家賃収入を主な収入源として考えています。しかし、不動産投資では、そういった入居者に住んでもらって利益を得る他に、購入した物件を売却することでも利益することが可能です。

不動産投資でキャピタルゲインを狙うということが不可能というわけではありませんが、不動産投資で失敗率が高くなるのは「売却益を狙った運用」となっており、これは少子化による人口減少や築年数に比例して資産価値が減少する傾向が強いためです。

 

もしも本気で売却益を狙う場合には、東南アジアや新興国などで不動産価値が上昇することを期待した方がまだ可能性としては高く、短期で売却益を狙う短期譲渡の場合には、税率が39.63%と高額な譲渡税が課されることになるためオススメできません。

あなたが不動産投資で家賃収入ではなく、売却益を狙った短期や中期で購入を検討しているのであれば、高い確率で失敗するのでやめておくようにしましょう。

 

②貯金額が300万円以下の人

不動産投資では、物件の購入金額以外にも不動産会社への仲介手数料や不動産購入時の登録免許税といった税金、司法書士への報酬などが発生します。これら経費金額は50万円から〜100万程度必要になりますので、支払えるような資産状況でなければ不動産投資で発生するリスクや経費に対応しずらい可能性が高くなります。

 

金額的に考えれば「給料が安い…」と嘆く人もいるかもしれませんが、やはり不動産投資でリスクに備える状況を作っておこなければ、さらに厳しい状況に陥ることになります。

 

ただ、親元から通勤しているサラリーマンは貯蓄しやすいこともあり、資金の余裕が生まれやすいことから有利に働くことも不動産投資へ取り組む人が若い人に多い理由の1つです。また、300万円の自己資金があるサラリーマンであれば、3000万円前後の1棟アパートをフルローンで購入することもでき、10室以上であれば法人扱いも可能なため経費の自由度も増すことになります。

 

基本的には家賃収入で賄うことが可能な経費から空室が発生した際のリスクまで、万が一を考えれば対応できるだけの余裕が資金的にあるのに越したことはありません。

300万円程度あれば普段の貯金に加えて家賃収入で資産を増やし、リスクが発生資した際にも蓄えた資産で対応しやすく、気持ち的にも大きなゆとりを生むことができます。そのため、不動産投資を行う際には最低限リスクを補えるだけの資金を蓄えてから始めるようにしましょう。

 

③騙されやすい人・物件への理想が高い人

不動産投資で失敗しやすいの傾向として、素直に不動産会社に言うことを信じてしまったり、投資物件への理想が高すぎるが挙げられます。不動産投資で重要視されている項目の1つに利回りの高さがありますが、不動産サイトなどで物件を調べてみると、周辺の物件よりも高い利回りの物件も見つかるはずです。

しかし、利回りが高いということは購入価格が安いということですので、物件価格が安い理由というのがあるということです。

 

例えばですが、建物の設備が古かったり、事故物件であったりなどです。また、場合によっては違法建築や土地柄入居者が集めづらいということもあり、そういった理由から物件の価格安く、利回りが高くなっている可能性があるわけです。

 

そういった理由があるにも関わらず利回りが高いからとすぐに飛びついては、購入してから問題に気付いて後に引けない状況となってしまうこともあるため、物件選びに関しては慎重に利回りを計算して精査できる人でないと多くの人がやってしまう失敗を招くことになります。

 

不動産投資に適している人の特徴

それでは、次に不動産投資はどのような人に最もオススメできるのかを解説していきたいと思います。もちろん、これらが該当しないからといって、不動産投資に適していないというわけではありません。

それでも、これらの特徴を持っている人は不動産投資をすることで家賃収入以外にも、節税といった恩恵を得ることができるため、該当する場合には不動産投資を検討してみるのもいいかもしれません。

 

①年収1200万円以上の人

年収1200万円以上あるサラリーマンの場合、不動産投資で利益が発生しやすい傾向があります。その理由は、所得税が高いためです。

不動産投資のメリットの1つに「節税効果」がありますが、不動産投資の場合にはふるさと納税や生命保険と違って高い人であれば年間500万円もの節税が可能となっています。

その1つに減価償却というものがあり、これは価格が大きく長期的に使用可能なものを購入した年に全額を経費計上するのではなく、何年間に分けて費用計上していくというやり方です。

 

例えば、年間の利益が2000万円の会社で3000万円の設備投資を行なった場合、その投資額全てをその年に計上してしまうと1000万円の赤字が発生してしまうことになります。

しかし、この設備投資は数年に渡って使って利益を発生させるものであるため、数年に分けて経費計上していくことが可能で、これを不動産投資でも同じように行い節税効果を生むことができるため、給与所得が高いほど大きな節税効果を見込むことが可能となっています。

 

②長期的に物事を捉えられる人

不動産投資の主な収入源は家賃収入です。つまり、不動産を購入したからといってすぐに投資した額以上に利益が発生するわけではなく、長期的にローンを返済しながら利益を得て黒字にし続ける必要があるわけです。

つまり、短期的な金銭状況でいえばマイナスからのスタートといってもいいでしょう。

 

そのため長期的に物事を捉えられない人は、全体の収支のバランスが見えずに上手くいっている実感を得ることができず、長期的にみれば大きな利益を生むはずが投資目的の欠落から売却したり、短期的なマイナス要素からすぐに失敗と決めつけてしまいます。

 

不動産投資では物件の購入から始まり、管理をしながら家賃収入を得て、最終的には売却などの出口戦略で利益を最大化することが大切ですので、数年といった短期ではなく数十年先の将来のために考えられる人でなければいけません。もちろん、こういった短期的視点は資産運用の経験不足や不動産投資に対する理解不足によっても起こるため、まずは知識をつけつつも自分の性格や投資目的から不動産投資に向いているか確かめてみましょう。

 

③本業が忙しくてお金を使えない人

サラリーマンの中には、自由な時間やお金を趣味に使いたいという人も多くいますが、仕事が忙しく過ぎてなかなか思うように過ごせていないという人も少なくないはずです。そういった人は、お金が貯まる一方で使う暇がないため勿体ないと感じる傾向が強くあります。

そのため、手間のかからない資産運用でもある不動産投資は、株式取引やFXなどの投資に比べると情報収集や売買取引などを常日頃から行う必要がないためオススメです。経営者の人は株式投資などで資産運用を行なっている人も多くいますが、やはり常に値動きを確認しながら経済状況に左右されて売買のタイミングを決めるのはかなり神経を使います。

 

しかし、不動産投資では管理会社に物件の管理を委託することができるため、自身で保有している不動産で発生した入居者のクレーム対応や家賃回収、入退去などの管理業務を全て管理会社に任せることができ、購入後は作業がほとんど発生しないことが手間のかからない投資方法といわれる理由でもあります。

 

こういった不動産業務を専門家に任せることができるのは、本業にも安心して取り組むことができるため、忙して貯蓄が貯まるものの、なにか有効的に資産を使っていきたい人にはオススメといえます。

 

④相続する可能性が控えている人

資産や土地の相続を考えている場合にも不動産投資がオススメで、その理由は「相続税対策」になるためです。

不動産は相続税評価額が現金に比べて安く、相続する財産の価値を計算する際、土地や建物などの不動産では7〜8割り程度に安く評価されます。そのため、現金で1億円を保有しているよりも、1億円の価値がある不動産を購入する方が支払う相続税は抑えることができるわけです。

 

また、不動産を人に賃貸することで持ち主が建物を改築・取り壊しといった行為が難しくなり、所有資産の制限から価値が低いとみなされ、相続税評価額も低くなります。そのうえ、不動産は購入額の高さから融資を受けることが多くなっていますが、融資を受けることがマイナスの資産を作ることが可能です。

相続する際には預貯金などのプラスの資産だけではなく、マイナスである借金の責務も相続されるため、物件購入時に手持ちの資産を使わずに融資を利用することで、単純に相続される資産を実質的に減らすことも可能となります。

 

不動産投資のセミナーに行くのはやめるべき？

周りに不動産投資の経験がない人は、独学で不動産の勉強を行う人が多くなっています。ただ、単純に参考書やインターネットを使って学ぶ以外にも、不動産会社などが開催している「セミナー」に参加することも初心者には多い傾向です。

「セミナー」では、その道の専門家に話を聞きつつも、周りに自身と同じ考えを持つ不動産投資の初心者ばかりなので安心する面もあるはずです。

 

もちろん、中には強引に物件を営業するような怪しいセミナーもあると噂されていますが、あまりに疑った姿勢でいると本来知っておくべきだった情報を見落としてしまう可能性もあるため、知識ゼロからセミナーに参考するよりも最低限の知識を身に着けてから参考するべきです。

 

現在では不動産投資のセミナーはオンラインだったり会議室などを借りて行われるなど、至るところでされています。ただ、実際にセミナーに参加すると、高確率で参加者にアンケートを書く流れになるはずです。

 

このアンケート内容は、不動産投資を行なっている会社が参加している人の勤務先や年収といった部分で融資を受けることができるか？投資すべきタイプの物件はどれが適切か？というのを知る要素にもなっています。

 

これはセミナーを開催している主催者側が「物件を購入してもらう」ことを意図しているため、ある種の情報収集ともいえますが、セミナーの内容次第で聞ける話も役に立つため、商品説明会だと割り切るのもいいでしょう。

また、知識を身に着けたうえでセミナーの内容を理解できれば、主催者側が本当に不動産投資に関する役に立つ知識を解説しているのかだったり、本当は単純に物件を売ろうとしているのかも分かるようになります。

 

実際の利回りなどの真偽も含め、一度参加してみるのは良い経験になるはずです。ただ、基本的には初心者向けの内容で主催者側の目的も異なるため、何度もセミナーに参加するのは時間を浪費するだけになるので気をつけておきましょう。

 

不動産投資におけるセミナーは役に立つ部分も多くある反面、相手の意図に気づけないと営業マンの言いなりになって失敗する可能性もあるため、あくまで参考にということを忘れに覚えておくようにしてください。

 

まとめ

今回の内容では、不動産投資がなぜ「やめておけ」と言われるのかをお伝えしましたが、これは不動産投資に限らずに投資全般にいわれる言葉です。最近では、老後2000万円問題を発端として老後や将来への資産形成が積極的になりつつあるため、意識は変わってきていますが、それでも未だに投資＝危険と考える人は少なくありません。

 

実際に失敗して人も多くいるため、初心者が知識もなくただ資産を投げるような投資のやり方は危険ですし、これから始めようと検討している人からすれば不安に思ってしまうことも多いはずです。

 

しかし、併せて解説した不動産投資に対する向き不向きの通り、不動産投資では成功しやすい人や失敗しやすい両者が存在するのも事実です。そのため、自分がどの立場なのかを理解しておき、不動産投資のリスクと注意点を十分に理解して不動産投資の是非を判断できるようになりましょう。