不動産オーナーとして知っておきたい家賃滞納を防ぐ対策
家賃滞納による問題は、不動産投資を行う人は考えておかなければ余計な労力や経費が発生することになります。一度悪質な家賃滞納が発生すれば解決には多大な労力がかかるので、所有するアパートやマンションで同時期に発生することなんてなれば不動産投資なんて辞めてしまおうと、物件の売却自体を考えてしまう人もいるかもしれません。
そのため、家賃滞納の発生を防ぐことが未然に可能ならぜひ行うべきです。不動産投資などで安定した家賃収入を得ていくためにも、次は大家として家賃滞納を防ぐことに繋がる方法について解説していきたいと思います。
入居審査をしっかりと考えてくれる管理会社にする
家賃滞納を防ぐためのポイントとして重要なのが入居者の審査です。例えば、支払い能力が低くかったり収入があなたの物件に見合っていない入居者が入居してしまえば、当然ですが生活が苦しくなるため家賃滞納のリスクは高まることになります。
基本的に管理会社に管理を委託することになるはずですので、入居審査をしっかりと行ってくれる管理会社を選んでおくことが大切です。入居審査の際に重要となるポイントは、以下の2つです。
①書類や電話のみではなく、対面などで審査をしている
入居者の属性や支払い能力を見極めるのはもちろんですが、それは書類や電話だけといった審査だけでは難しいのが現実です。そのため、対面などで顔が見える形で入居審査を行う会社を選ぶのがオススメです。
中には最終的に貸主が直接面談するという条件を設けている不動産オーナーもいます。それだけか相手の顔をみて審査することを重要と考える貸主も多く、入居者候補の様子も確認できるうえビデオ審査などでは記録に残せることも大きく、トラブルといったリスクを軽減できるメリットがあります。
②支払い能力の審査を徹底している
支払い能力の審査はとても重要です。というのも、家賃は収入の3分の1が目安といわれており、収入に対してどれぐらいの家賃であれば生活に負担がないかというのは世間でも多くいわれているはずです。
物件の家賃に対して問題なく支払えるほど属性の良い人であればいいかもしれませんが、やはり家賃に対して少し収入が心配な場合には迷う貸主も多いはず。そのため、入居の際には引っ越し費用や初期費用を問題なく支払えるのか？貯金や年収、勤続年数などをヒアリングしてもらい、場合によっては管理会社に預金残高も確認してもらいましょう。
ただ、厳しく審査してもらいすぎるのも賃貸市場が供給過多な背景を考えると入居者が埋まらない可能性があるため注意しておきましょう。
連帯保証人をつけてもらう
入居審査で問題なくとも、どんな人にも予想外な出費が発生する可能性があります。ただ、不動産オーナーとしてはそういったリスクを含めて家賃滞納のリスクに備えられればベストです。
そこで、入居者に連帯保証人をつけてもらうのも有効な滞納防止策になります。
連帯保証人は賃借人本人と同じ責任を負うことになるため、万が一家賃を入居者本人が支払えなくなったとしても連帯保証人に家賃を請求することが可能となります。特に外国籍の留学生や支払い能力が足りない人の場合には、連絡保証人をつけておくと安心です。
そのこともあり、最近では属性や収入に関係なく連帯保証人をつけるように要求するオーナーも増えています。
家賃保証会社への加入を必須にする
連帯保証人として最も安心なのは収入が安定している親族などですが、場合によっては連帯保証人をつけることが難しいこともあります。そのような入居者が募集に来た際には家賃保証会社に加入してもらうようにしましょう。
家賃保証会社は、入居者が家賃を支払えなくなった際に代わりに家賃を立て替えて貸主に支払ってくれます。また、家賃の催促も行ってくれるため、入居者からの家賃回収という負担も減ることになります。
保証料を支払うのも入居者になるため、不動産所有者としてはメリットの大きいのが保証会社であり、連帯保証人を含めて保証会社への加入を必須としている物件も多くあります。
まとめ
家賃の滞納が所有する不動産で発生した場合には、迅速な保証会社への連絡や正しい行動が必要になります。ここまで家賃滞納後の貸主としての対応や強制退去までの流れを解説してきましたが、強制退去までいくと1つのミスで大きく不利な状況に陥ることもあり、労力も多大なものになります。
家賃収入が得られなければ不動産購入時のローン返済にも影響を及ぼすこともありますし、本来計画していた経営計画にも支障をきたすことになるため、明け渡し訴訟による強制退去にまで悪化しないように今回紹介した対策を講じつつも、金銭的に負担が増えないような保証会社や管理会社と連携をとれるようにして解決を目指していきましょう。
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